Дохід та оподаткування продажу земельної ділянки: як визначити?

Чи обов’язково робити експертну оцінку для визначення справедливої вартості?

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках, встановлених ст. 7 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». До таких випадків належить оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на види, вказані в ст. 5 Закону «Про оцінку земель», серед яких вказана грошова оцінка земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні тощо.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. 

У ст. 13 Закону про оцінку земель наведено випадки, коли проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок обов'язкове. Купівля-продаж земельної ділянки приватної власності не входить до таких випадків.

Як визначити дохід від продажу?

Відповідно до п. 44.2 ПКУ для обрахунку об'єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухобліку та фінзвітності щодо доходів, витрат та фінрезультату до оподаткування.

Для цілей бухобліку земельні ділянки обліковуються у складі основних засобів, які не амортизуються (пп. 5 та 22 П(С)БО 7).

Об'єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) у разі його вибуття внаслідок безоплатної передачі або невідповідності критеріям визнання активом (п. 33 П(С)БО 7).

Необоротні активи, які визнані утримуваними для продажу, припиняють визнаватися у складі необоротних активів (п. 6 розд. ІІ П(С)БО 27).

Відповідно до п. 1 розд. ІІ П(С)БО 27 необоротний актив та група вибуття визнаються утримуваними для продажу у разі, якщо:

• економічні вигоди очікується отримати від їх продажу, а не від їх використання за призначенням;
• вони готові до продажу у їх теперішньому стані;
• їх продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання їх такими, що утримуються для продажу;
• умови їх продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;
• здійснення їх продажу має високу ймовірність, зокрема, якщо керівництвом підприємства підготовлено відповідний план або укладено твердий контракт про продаж, здійснюється їх активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Період завершення продажу може бути продовжено на строк більше одного року в разі, якщо це обумовлено обставинами, які перебувають поза контролем підприємства, яке продовжує виконувати план продажу.

Первісне визнання необоротних активів як утримуваних для продажу проводиться на дату, коли щодо активів задовольняються вищевказані умови або на дату оприбуткування активів, придбаних з метою продажу (п. 3 розд. ІІ П(С)БО 27). При цьому вартість землі переноситься з рахунку 10 на рахунок 28: Дт 286 Кт 101.

Необоротні активи, утримувані для продажу, та пов'язані з ними зобов'язання, а також результати їх продажу (вибуття) відображаються у фінзвітності окремо від інших активів, зобов'язань та результатів інших видів діяльності (п. 1 розд. IV П(С)БО 27).

Дохід від продажу земельної ділянки визначається в сумі виручки, отриманої як компенсація від покупця ділянки – п. 21 П(С)БО 15. Цей дохід відноситься до складу інших операційних доходів відповідно до п. 7 П(С)БО 15: Дт 680 Кт 712.

Списання вартості земельної ділянки здійснюється записом: Дт 943 Кт 286.

Про продаж майна (квартири) одержаної в рахунок погашення боргу ми писали тут. А про те, як відобразити а обліку реалізацію частини будівлі - тут>>

Чи звільняється від оподаткування ПДВ дана операція?

У пп. 197.1.21 ПКУ встановлено звільнення від оподаткування ПДВ операцій з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абз. 1 пп. 197.1.13 ПКУ).

ДФС у Вінницькій області в ІПК від 13.09.2018 р. №4020/ІПК/02-32-12-01 повідомляє, якщо при визнанні земельної ділянки активом (при зарахуванні її баланс підприємства), така земельна ділянка була визнана окремим об'єктом основних засобів та обліковувалася на окремому рахунку за первісною вартістю, що підтверджується регістрами аналітичного обліку основних засобів, операція з продажу такої земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ.