Як оподатковується нерухомість, земля під нею та прилеглою територією після набуття чинності Законом №466?

Чи можна сплачувати податок на нерухомість лише за ті квадратні метри, що здаються в оренду?

Відповідно до пп. 266.1.1 ПКУ платниками податку є фізичні та юридичні особи, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, в т. ч. його частка (пп. 266.2.1 ПКУ).

Нормами пп. «є» п. 266.2.2 ПКУ (в редакції Закону №466) передбачено, що не є об'єктом оподаткування будівлі промисловості, віднесені до групи «Будівлі промислові та склади» (код 125) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, що:

- використовуються за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується у секціях B - F КВЕД ДК 009:2010;

- не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.

Отже, ст. 266 ПКУ не містить норм щодо призупинення сплати податку на нерухомість на період, коли виробничі приміщення будівель промисловості тимчасово не використовуються за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання.

Чи можна не сплачувати податок на нерухомість, тому що будівля з кодом 125 (склад), яка класифікується у секції Д КВЕД 35 використовується в господарські діяльності?

Однією з умов для віднесення будівель промисловості, які не є об'єктом оподаткування, встановлених пп. «є» п. 266.2.2 ПКУ (в редакції Закону №466), є не здавання їх власниками в оренду, лізинг, позичку.

ГУ ДФС у Харківській області в ІПК від 20.06.2018 р. №2744/ІПК/20-40-12-03-21 повідомляє, що метою застосування норм пп. 266.2.2 ПКУ при визначені промислових підприємств необхідно дотримуватись вимог Національного класифікатора України «Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2010» (далі – ДК 009:2010).

Згідно з ДК 009:2010 процес промислового виробництва – це процес перероблення (механічного, хімічного, ручного тощо), який використовують для виготовлення нової продукції (споживчих товарів, напівфабрикатів чи засобів виробництва), оброблення товарів, що були у використанні, надання промислових послуг і який класифікують у секціях B "Добувна промисловість та розроблення кар'єрів", C "Переробна промисловість", D "Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря", E "Водопостачання; каналізація, поводження з відходами" та F "Будівництво".

Господарська діяльність за кодом 68.20 "Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна" КВЕД відноситься до секції L "Операції з нерухомим майном", тобто не є підставою для віднесення підприємства до категорії промислових.

Крім того, передання об'єкта в оренду не передбачає його використання підприємством для здійснення власної виробничої діяльності.

Згідно із Методологічними основами та поясненнями до позиції Класифікації видів економічної діяльності, затвердженими наказом Держкомстату від 23.12.2011 р. №396 (далі – Методологічні основи та пояснення №396), господарська діяльність складське господарство та допоміжна діяльність у сфері транспорту (розділ 52) ДК 009:2010 відноситься до секції Н "Транспорт, складське господарство, поштова та кур'єрська діяльність", тобто не є підставою для віднесення підприємства до категорії промислових.

Розділ 52 ДК 009:2010, зокрема включає зберігання на складах і допоміжну діяльність під час транспортування, у т. ч. функціонування транспортної інфраструктури (наприклад, аеропортів, причалів, портів, тунелів, мостів тощо), а також діяльність транспортних агентств і транспортне оброблення вантажів.

При цьому клас «52.10 Складське господарство» включає:

- діяльність із зберігання та складування всіх видів товарів: експлуатацію зерносховищ, товарних складів загального призначення, складів-холодильників, бункерів тощо;

- зберігання товарів у зонах вільної торгівлі;

- заморожування продуктів в інтенсивному потоці повітря.

Цей клас не включає:

- послуги стоянок для автотранспортних засобів, див. 52.21;

- експлуатацію складів самообслуговування, див. 68.20;

- надання в оренду вільних приміщень, див. 68.20.

У секції D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря» ДК 009:2010, зокрема класифікується:

- виробництво, передача та розподілення електроенергії (клас 35.1), який включає виробництво електроенергії, її передачу від генеруючих систем до пунктів розподілення, розподілення кінцевим споживачам;

- виробництво електроенергії (клас 35.11), який включає експлуатацію генеруючих систем із виробництва електроенергії; у т. ч. інших поновлюваних джерел. Цей клас не включає одержування електроенергії від спалювання відходів, див. 38.21;

- передача електроенергії (клас 35.12), який включає експлуатацію систем передачі електроенергії від місця виробництва до пунктів розподілення;

- торгівля електроенергією (клас 35.14), який включає:

- продаж електроенергії споживачам;

- діяльність посередників або представників, які організовують постачання електроенергії через мережі електропередач, що їх експлуатують інші особи;

- контроль подачі електроенергії та пропускної здатності.

Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 (далі – ДК 018-2000) до групи "Будівлі промислові та склади" (код 125) відносяться:

- Будівлі промислові (код 1251); 

Резервуари, силоси та склади (код 1252).

При цьому електростанції на нетрадиційних джерелах енергії (код 2302.4) відносяться до групи «Споруди підприємств електроенергетики» (код 2302).

До об'єктів оподаткування податком на нерухомість належать, зокрема, об'єкти нежитлової нерухомості (пп. 266.2.1 ПКУ) – будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (пп. 14.1.129-1 ПКУ) та є земельними поліпшеннями, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності (пп. 14.1.15 ПКУ).

ДФС в ІПК від 18.12.2019 р. №1955/6/99-00-04-04-03-15/ІПК повідомляє, що на об'єкти нерухомості, які не мають ознак будівель в значенні пп. 14.1.15 ПКУ та класифікуються у розділі 2 «Інженерні споруди» ДК 018-2000, не поширюється визначення об'єкта оподаткування податком на нерухомість.

Однак оскільки сонячні батареї встановлені на даху будівлі складу, який належить до об'єктів нерухомості, які мають ознаки будівель в значенні пп. 14.1.15 ПКУ, то саме такі об'єкти нерухомості мають враховуватись при складанні податкової звітності з податку на нерухомість.

Отже, підприємство не має обґрунтованих підстав для звільнення виробничих будівель, що здаються в оренду, або їх складових, та на даху яких встановлено сонячні батареї від оподаткуванням податком на нерухомість на підставі пп. "є" пп. 266.2.2 ПКУ.

База оподаткування об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, в т. ч. їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється ними самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об'єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт (пп. 266.3.3 ПКУ).

Чи можна сплачувати податок на землю тільки під тими приміщеннями, які в оренді?

Відповідно до пп. 4 п. 297.1 ПКУ платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої - третьої груп для провадження господарської діяльності.

ДФС в ІПК від 07.08.2019 р. №3683/6/99-99-12-02-03-15/ІПК повідомляє, що особливістю реалізації платником єдиного податку права на звільнення від сплати земельного податку, а також механізмом підтвердження використання земельної ділянки у його господарській діяльності є укладення та державна реєстрація цивільно-правових угод оренди як об'єкта нерухомості, так і пов'язаного з ним об'єкта як земельна ділянка. Тому підприємство зможе скористатися, передбаченим пп. 4 п. 297.1 ПКУ, правом на звільнення за земельну ділянку, на якій розташовано нерухоме майно, та разом із земельною ділянкою передані в користування за договором оренди, після реєстрація такого договору у державному реєстрі нерухомого майна.

Такий висновок ДФС та ГУ ДФС у Рівненській області (ІПК від 18.04.2019 р. №1679/ІПК/17-00-12-03-08) випливає з на приписів постанови Верховного Суду України від 24.11.2015 №826/14703/13-а.

У разі, якщо договір щодо надання в оренду будівлі (приміщення) не зареєстровано в державному реєстрі нерухомого майна, то права на звільнення від сплати земельного податку такий платник єдиного податку не має.

У разі коли надання нерухомого майна в оренду є одним з видів господарської діяльності підприємства, то у разі надання в оренду належної йому частини будівлі підставою для звільнення від сплати земельного податку є цивільно-правова угода, дія якої поширюється не тільки на частину будівлі, а й на земельну ділянку, на якій ця будівля розташована (ІПК ГУ ДФС у Дніпропетровській області від 29.11.2018 р. №5020/ІПК/04-36-12-04-21).

Якщо основним видом діяльності підприємства є надання в оренду та експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, то у випадку тимчасового припинення ним діяльності, якщо він тимчасово не використовує, а також не надає у оренду належні йому земельні ділянки, відповідно, не виконуються умови п. 297.1 ПКУ щодо звільнення платника єдиного податку від сплати земельного податку (ІПК ГУ ДФС в Одеській області від 18.04.2018 р. №1694/ІПК/15-32-12-04).

Відповідно до пп. 270.1.1 ПКУ об'єктами оподаткування податком за землю є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Базою оподаткування є:

- нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом (пп. 271.1.1 ПКУ);

- площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено (пп. 271.1.2 ПКУ).

Земельні ділянки, які звільняються від сплати податку за землю визначені ст. 282 ПКУ, земельні ділянки, які не підлягають оподаткуванню земельним податком – у ст. 283 ПКУ.

Земельні ділянки об’єктів промисловості у цих статтях не зазначені.

Отже, статті 282, 283 та пп. 4 п. 297.1 ПКУ не містять норм щодо призупинення сплати податку на землю на період, коли виробничі приміщення будівель промисловості тимчасово не використовуються за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання.

Чи потрібно оподатковувати податком на землю дороги, газони і паркова зону, які знаходяться на території підприємства?

Як зазначено вище, земельні ділянки, які звільняються від сплати податку за землю визначені ст. 282 ПКУ, які не підлягають оподаткуванню земельним податком – у ст. 283 ПКУ.

При цьому відповідно до пп. 283.1.4 ПКУ податок за землю не сплачується за землі дорожнього господарства автомобільних доріг загального користування - землі під проїзною частиною, узбіччям, земляним полотном, декоративним озелененням, резервами, кюветами, мостами, штучними спорудами, тунелями, транспортними розв'язками, водопропускними спорудами, підпірними стінками, шумовими екранами, очисними спорудами і розташованими в межах смуг відведення іншими дорожніми спорудами та обладнанням, а також землі, що знаходяться за межами смуг відведення, якщо на них розміщені споруди, що забезпечують функціонування автомобільних доріг, а саме:

- паралельні об'їзні дороги, поромні переправи, снігозахисні споруди і насадження, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди, захисні насадження, шумові екрани, очисні споруди;

- майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, склади, гаражі, резервуари для зберігання ПММ, комплекси для зважування великогабаритного транспорту, виробничі бази, штучні та інші споруди, що перебувають у державній власності, власності державних підприємств або власності господарських товариств, у статутному капіталі яких 100% акцій (часток, паїв) належить державі;

Відповідно до ч. 2 ст. 71 Земельного кодексу до земель дорожнього господарства належать землі під проїзною частиною, узбіччям, земляним полотном, декоративним озелененням, резервами, кюветами, мостами, тунелями, транспортними розв'язками, водопропускними спорудами, підпірними стінками і розташованими в межах смуг відведення іншими дорожніми спорудами та обладнанням, а також землі, що знаходяться за межами смуг відведення, якщо на них розміщені споруди, що забезпечують функціонування автомобільних доріг, а саме:

- паралельні об'їзні дороги, поромні переправи, снігозахисні споруди і насадження, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди;

- майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожнього сервісу;

- будинки (в т. ч. жилі) та споруди дорожньої служби з виробничими базами;

- захисні насадження.

Автомобільні дороги загального користування є складовою єдиної транспортної системи України і задовольняють потреби суспільства в автомобільних пасажирських і вантажних перевезеннях (ст. 7 Закону №2862).

Згідно зі ст. 66 Земельного кодексу до земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під'їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.

Розміри земельних ділянок, що надаються для зазначених цілей, визначаються відповідно до затверджених в установленому порядку державних норм і проектної документації, а відведення земельних ділянок здійснюється з урахуванням черговості їх освоєння.

Отже, всі дороги, газони та паркова зона, які знаходяться на території підприємства, перебувають у власності або користуванні цього підприємства та з метою оподаткування земельним податком є об'єктами оподаткування на підставі пп. 270.1.1 ПКУ.

5). Чи потрібно компенсувати податок на землю підприємству А (земля під приміщенням, якого дах використовується у господарській діяльності)?

Згідно зі ст. 796 ЦКУ одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

ДФС в ІПК від 08.05.2020 р. №1868/6/99-00-04-03-03-06/ІПК повідомляє, що у разі надання приміщень (їх частин) у оренду підприємству доцільно визначати в договорах також площу земельної ділянки, на яку надається право користування.

Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ст. 797 ЦКУ).

Докладніше про відшкодування орендодавцю плати за землю як складової орендної плати див. тут https://consulting.dtkt.ua/taxation/other/1678 та тут https://consulting.dtkt.ua/taxation/profits-tax/1367

Також читайте:

ТОВ відшкодовує ФОПу орендну плату за землю: хто сплачує податки? https://consulting.dtkt.ua/taxation/other/11595

Пропорційна сплата земельного податку за землю під будівлею https://consulting.dtkt.ua/taxation/other/10326

Частина виробничих приміщень не використовується, частина – здається в оренду: що з податком на нерухомість? https://consulting.dtkt.ua/taxation/other/14625

«Єдинники» у разі несплати плати за землю звіт про пільги не подають https://news.dtkt.ua/accounting/reposts/54969

Чи звільняється «єдинник» від сплати земельного податку? https://consulting.dtkt.ua/simple/individual-single-tax/12154

Місцеві ради можуть встановлювати пільги з земельного податку https://consulting.dtkt.ua/taxation/other/4068