ТОВ відшкодовує ФОПу орендну плату за землю: хто сплачує податки?

Плата за землю під придбаною нерухомістю: хто має платити?

Для початку, вважаємо за необхідне прокоментувати сьогоднішню ситуацію із тим – хто має сплачувати плату на землю за період після оформлення прав власності на нерухомість, у період до переоформлення прав власності чи користування на землю під такою нерухомістю.

У такому разі фактично новий власник нерухомості вже починає користуватися земельною ділянкою, водночас як за документами власником або постійним користувачем такої земельної ділянки залишається попередній власник такої нерухомості.

Фахівці ДФС роблять прив’язку до дати реєстрації речових прав на землю: плату за землю сплачують власники землі та землекористувачі з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п. 287.1 ПКУ).

У підкатегорії 112.06 ресурсу «ЗІР» (відповідь на запитання: «З якої дати сплачується земельний податок та подається податкова декларація з цього податку ЮО, яка має право власності на будівлю, споруду (їх частину) та/або нежиле приміщення (його частину) у багатоквартирному жилому будинку?») податківці роз’яснюють таке: оскільки обов’язок сплачувати земельний податок та подавати податкову декларацію з цього податку настає з моменту набуття відповідного права на земельну ділянку, то власнику нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку необхідно оформити таке право. При цьому до набуття права власності/користування земельною ділянкою у власника вказаного майна відсутні підстави для нарахування земельного податку.

Відповідно для протилежної сторони – старого власника, податківці роз’яснюють: у разі припинення права постійного користування земельною ділянкою державної або комунальної власності у визначеному законодавством порядку, юридична особа сплачує земельний податок за фактичний період перебування землі у користуванні у поточному році, тобто до дати внесення відомостей до Держреєстру речових прав на нерухоме майно про припинення права постійного користування земельною ділянкою (підкатегорія 112.02 ресурсу «ЗІР», запитання: «До якої дати ЮО повинна сплачувати земельний податок у разі припинення права постійного користування земельною ділянкою державної або комунальної власності?»).

Все б нічого, втім ВСУ має іншу думки щодо цього.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на аналогічних умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Така правова позиція зазначена в постанові ВСУ від 12.09.2017 р. у справі  №2а-10596/12/2670. Аналогічна позиція вже була викладена ВСУ в постанові від 08.06.2016 р. у справі №804/7668/15.

Крім цього, ВСУ в постанові від 12.09.2017 р. у справі №2а-10596/12/2670 уточнив, що після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації в БТІ за іншими особами позивач не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної чи державної власності, користувачем якої не є.

Таким чином, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розташовано набуте ним майно.

Тож, позиція податківці відрізняється від позиції ВСУ. До якої сторони прислухатися – на власний вибір платника податку, який залежить, скоріш за все, від того, чи готовий він відстоювати позицію, викладену  ВСУ.

ТОВ – податковий агент чи ні?

Вважаємо, якщо договір про компенсацію орендної плати за землю укладено саме з ФОП й кошти оплачуються саме ФОП, то, отримавши від такого ФОП документ про підтвердження підприємницького статусу, це звільняє ТОВ від утримання податків (як ПДФО, так і ВЗ) при сплаті  такої компенсації.

Причиною тому пряма норма у ПКУ – п. 177.8 ПКУ та роз’яснення податківців у підкатегорії 104.11 ресурсу «ЗІР».

Так, на запитання: «Яким чином оподатковується дохід, отриманий ФОП від видів діяльності, не зазначених в реєстраційних даних платника податку?» вони відповідають, що під час нарахування (виплати) фізичній особі - підприємцю доходу від здійснення нею підприємницької діяльності, суб’єкт господарювання та/або самозайнята особа, які нараховують (виплачують) такий дохід, не утримують податок на доходи у джерела виплати, якщо фізособою - підприємцем, яка отримує такий дохід, надано копію документу, що підтверджує її державну реєстрацію відповідно до закону як суб’єкта підприємницької діяльності.

Це правило не застосовується в разі нарахування (виплати) доходу за виконання певної роботи та/або надання послуги згідно з цивільно-правовим договором, коли буде встановлено, що відносини за таким договором фактично є трудовими, а сторони договору можуть бути прирівняні до працівника чи роботодавця відповідно до пп. 14.1.195 ПКУ.

Такі ж роз’яснення надають й місцеві ДФС (читайте тут). 

Насторогу викликає ІПК від 20.09.2017 р. №2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК, якщо брати за аналогію відшкодування комунальних послуг із відшкодуванням податків ФОП-«загальносистемнику». Так, податківці зазначають, що у разі відшкодування орендатором витрат на оплату спожитих комунальних послуг (опалення, електричної енергії, водопостачання, водовідведення), на підставі заключених договорів між надавачами послуг та фізособою, то такі доходи не є доходами від здійснення підприємницької діяльності фізичної особи - підприємця, та включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи згідно з нормами ст. 164 ПКУ.

Автоматично вони згадують СГ, який відшкодовує такі витрати ФОП, як про податкового агента. Податківці наполягають ще й на тому, що оподатковуватися це відшкодування має  із визначенням бази оподаткування із застосуванням натуркоефіцієнту (за п. 164.5 ПКУ). Тому в формі №1ДФ таке відшкодування-додаткове благо буде відображатися за ознакою доходу «126».  Про це ми зазначали тут та тут>>

Втім? що стосується саме цієї ситуації, автор вважає, що те, що договір з надання комунальних послуг оформлений саме із звичайною фізособою, а не з ФОП, та відповідно те, що рахунки приходять на звичайну фізособу, а не на ФОП, не може слугувати приводом для виникнення у СГ обов’язків щодо утримання податків при компенсації таких послуг, якщо договір про компенсацію складено із ФОП та відповідно кошти перераховуються ФОП, звичайно ж, при наявності від такого ФОП копії виписки або витягу з Держреєстру. Доходи, отримані ФОП від видів діяльності, не зазначених в реєстраційних даних платника податку, оподатковуються самим ФОП втім за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку - фізосіб, згідно з прямою нормою п. 177.6 ПКУ.

Тож за аналогією, як зазначалося на початку, автор вважає, що якщо договір про компенсацію орендної плати за землю укладено саме з ФОП й кошти оплачуються саме ФОП, то, отримавши від такого ФОП документ про підтвердження підприємницького статусу, це звільняє ТОВ від утримання податків (як ПДФО, так і ВЗ) при сплаті  такої компенсації.

Як варіант, ТОВ добровільно може збільшити суму компенсації фізособі за плату за землю на суму податків, з таким розрахунком, щоб ФОП отримав суму вже за вирахуванням ПДФО та ВЗ, яка дорівнюватиме платі за землю.

Додатково можна отримати ІПК згідно з ст. 52 ПКУ, зазначивши у зверненні роз’яснення податківців, наведене у ресурсі «ЗІР», про яке зазначалося вище.