Продаж частини землі з статутного фонду юрособи-"загальносистемника": нюанси обліку та ПДВ

Запитання: У статутний фонд юрособи на загальній системі оподаткування, внесено земельну ділянку. Частина землі планується продатися. Як оформити це  в обліку? Від ПДВ продаж землі звільнений. Чи потрібно виписувати податкову накладну? Якщо так, то якою датою: оформлення у нотаріуса чи датою надходження коштів? З яким кодом? Як визначається в податковому бухобліку дохід? Як врахувати індексацію землі?

Відповідь:

Щодо ПДВ

Відповідно до абзацу першого пп. 197.1.21 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об’єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого пп. 197.1.13 ПКУ).

Обов’язок скласти податкову накладну виникає на дату виникнення податкових зобов’язань (п. 201.1 ПКУ), при здійсненні операції з постачання товарів/послуг (п. 201.10 ПКУ). Незважаючи на те, що податкові зобов’язання з ПДВ за звільненими операціями не виникають, за ними все одно потрібно складати податкову накладну (далі – ПН). ПКУ прямо вимагає складати ПН на звільнені операції (п. 201.3 ПКУ). Тому на ці види операцій потрібно складати ПН за датою визнання ПЗ з ПДВ. 

ПН складається на дату виникнення ПЗ з ПДВ. За п. 187.1 ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Тож факт переходу права власності не впливає на виникнення ПЗ з ПДВ. На цей факт впливає дата складання акту приймання-передачі земельної ділянки та оплата за неї.

Про особливості відображання в декларації з ПДВ див. тут>>> 

А от на формування доходу в бухобліку впливає саме перехід права власності. За п. 8 П(С)БО 15 дохід (виручка) від реалізації продукції (товарів, інших активів) визнається в разі наявності всіх наведених нижче умов:

• покупцеві передані ризики й вигоди, пов'язані з правом власності на продукцію (товар, інший актив);
• підприємство не здійснює надалі управління та контроль за реалізованою продукцією (товарами, іншими активами);
• сума доходу (виручка) може бути достовірно визначена;
• є впевненість, що в результаті операції відбудеться збільшення економічних вигід підприємства, а витрати, пов'язані з цією операцією, можуть бути достовірно визначені.

Право власності земельної ділянки підлягають державній реєстрації (ст. 126 ЗКУ, ст. 3 Закону №1952) і виникають лише після неї згідно зі ст. 125 ЗКУ. Тому право на землю має бути підтверджене відповідним державним документом. У випадку з правом власності на земельну ділянку таким документом є Витяг з Державного реєстру прав. 

Щодо індексації земельної ділянки

Якщо на дату балансу залишкова вартість необоротного активу істотно відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу (п. 16 П(С)БО 7), то проводиться переоцінка вартості ОЗ. На сьогодні відповідно до абз. 19 п. 4 П(С)БО 7 справедлива вартість — сума, за яку можна продати актив або сплатити зобов'язання у звичайних умовах на певну дату. 

Про проведення переоцінки активів див. тут>>>

З огляду на те, що земля не підлягає амортизації, то результати переоцінки земельної ділянки впливають на розмір її собівартості під час реалізації. 

Щодо відображення в обліку реалізації земельної ділянки

Якщо земельну ділянку відображається не за справедливою вартістю, то її переводять зі складу ОЗ до необоротних активів, утримуваних для продажу. При цьому такий актив має відповідати характеристикам, встановлених п. 1 — 4 розділу II П(С)БО 27. У такому разі всі витрати, пов'язані з її придбанням і доведенням до передпродажного стану, обліковуються на дебеті субрахунку 286 «Необоротні активи, які утримуються для продажу».

Під час продажу такого активу (безпосередньо під час переходу права власності на земельну ділянку до нового власника) здійснюються проведення:

• Д-т 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів» К-т 286 на суму собівартості проданої земельної ділянки,
• Д-т 36 «Розрахунки з покупцями і замовниками» К-т 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів» на суму доходу (виручки) від продажу земельної ділянки.