Продаж об’єкта незавершеного будівництва та реєстрація платником ПДВ

Відповідно до ст. 185 ПКУ, об’єктом оподаткування ПДВ є операції, зазначені у ст. 185 ПКУ. 

Платником ПДВ є, зокрема (ст. 180 ПКУ):

• будь-яка особа, що провадить або планує провадити господарську діяльність і реєструється за своїм добровільним рішенням як платник податку у порядку, визначеному ст. 183 цього розділу;
• будь-яка особа, що зареєстрована або підлягає реєстрації як платник податку.

У ст. 181 ПКУ прописані вимоги щодо реєстрації осіб як платників ПДВ, зокрема (пп. 181.1 ПКУ):

• у разі, якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з цим розділом, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1000000 гривень (без урахування ПДВ), така особа зобов'язана зареєструватися як платник податку у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених ст.183 ПКУ, крім особи, яка є платником єдиного податку першої - третьої групи.

Про обов’язкову реєстрацію платником ПДВ ми писали тут.

Ці вимоги поширюються на всіх осіб, які здійснюють операції, що підлягають оподаткуванню ПДВ згідно з розділом V ПКУ. До цього обсягу включаються:

• оподатковувані операції за ставками 20%, 7%, 0% відповідно до розділів V та ХХ ПКУ;
• операції,  звільнені від оподаткування ПДВ відповідно до розділу V (ст. 197 ПКУ) та розділу ХХ ПКУ.

Докладніше про це ми писали тут.

До цього обсягу не включаються операції, що не є об’єктом оподаткування відповідно до ст. 196 ПКУ. Відповідно, особи, які зді йснюють ці операції, не підлягають обов’язковій реєстрації платником ПДВ незалежно від того, чи досягли вони обсягу таких операцій, передбаченого пп. 181.1 ПКУ, чи ні.

Таким чином, на оподаткування ПДВ фінансової компанії впливає лише здійснення цією компанією саме тих операцій, що підлягають оподаткуванню ПДВ (зокрема, це операції, передбачені ст. 194, 195 та 197 ПКУ). Поки фінкомпанія здійснює операції, передбачені ст. 196 ПКУ, вона не зобов’язана реєструватись платником ПДВ незалежно від обсягу доходу від таких операцій. Наявність будь-яких ліцензій та види діяльності компанії (основна чи неосновна) на це не впливають.

За умовами запитання, компанія планує здійснити операцію, що підлягає оподаткуванню ПДВ – продати об’єкт незавершеного будівництва. Якщо вартість такого продажу буде більше 1 млн грн, компанія буде відповідати вимогам щодо обов’язкової реєстрації ПДВ одразу після такого продажу.

При цьому сама операція з продажу об’єкта буде здійснена ще без ПДВ, оскільки на момент продажу компанія ще не досягла обсягу операцій, що підлягають оподаткуванню, 1 млн грн і не підлягала обов’язковій реєстрації платником ПДВ. Іншими словами, сама ця «остання операція», внаслідок якої СГ перевищує поріг реєстрації платником ПДВ, ще не підлягає оподаткуванню ПДВ, оскільки вона здійснюється до реєстрації платником ПДВ.

Втім, тут можливі претензії від покупця – платника ПДВ, який може забажати отримати податковий кредит від такого придбання. Якщо продавець прийме рішення піти назустріч покупцю, він може або зареєструватись платником ПДВ на добровільній основі до такого продажу, або зменшити ціну на суму ПДВ, яка могла би бути нарахованою за звичайних умов такого продажу.

Якщо після продажу об’єкта незавершеного будівництва компанія не зареєструється платником ПДВ і при цьому буде здійснювати оподатковувані операції (ст. 194, 195 та 197 ПКУ), вона буде нести відповідальність. Більш докладно про це – тут та тут. Зокрема, податківці донарахують зобов’язання з ПДВ за такими операціями (крім звільнених операцій та тих, що оподатковуються за нульовою ставкою).

Але якщо компанія в подальшому буде здійснювати тільки необ’єктні операції (передбачені ст. 196 ПКУ), до неї не можна буде застосувати штрафні санкції, оскільки підстави для них не буде – адже оподатковуваних операцій не буде.

Додатково читайте тут, тут та тут.