При постачанні житла помилково нарахували ПЗ: як виправити?

Які об’єкти нерухомості звільняються від оподаткування ПДВ?

Згідно з пп. 197.1.14 ПКУ постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, звільняються від оподаткування ПДВ.

Своєю чергою, відповідно до ст. 4 ЖКУ, житловий фонд включає:

• жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);
• жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);
• жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);
• жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);
• квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

При цьому, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Отже, звільнення від оподаткування ПДВ поширюється лише на продаж житлових квартир/будинків та не поширюється на господарські будівлі.

Чи поширюється звільнення від ПДВ на «додаткову» базу оподаткування ПДВ?

За пп. 188.1 ПКУ встановлено, що база оподаткування ПДВ при постачанні необоротних активів не може бути нижчою за балансову вартість таких активів. Водночас, зауважимо, що норма пп. 188.1 ПКУ не створює окремого об’єкта оподаткування, а лише визначає особливості визначення бази оподаткування. А якщо окремого об’єкта оподаткування не виникає, то виходить, що до всієї бази оподаткування застосовується одна ставка. I якщо операція є звільненою від оподаткування ПДВ, то вважаємо, що звільнення поширюється і на суму додатково визначеної бази оподаткування ПДВ за пп. 188.1 ПКУ.

На підтвердження такої позиції є УПК №673 (про неї ми писали тут), в якій податківці зазначали, що у разі експорту товарів нижче ціни їх придбання, до суми перевищення також застосовується експортна ставка ПДВ – 0%.

Отже, здійснюючи звільнену операцію, підприємство складає ПН на перевищення бази оподаткування над договірною ціною також з врахуванням звільнення від оподаткування ПДВ.

Зверніть увагу, що у разі здійснення звільнених від оподаткування ПДВ операцій у платника ПДВ виникає обов’язок нарахувати ПЗ з ПДВ за пп. «б» п. 198.5 ПКУ на суми ПДВ, що були зазначені у отриманих ПН при придбанні/спорудженні такого об’єкту.

Чи можна відмовитися від пільги?

На жаль, пп. 30.4 ПКУ не передбачає можливості платника податку не застосовувати податкові пільги з ПДВ. Податківці також вказують (ми про це писали тут), що відмовитися від використання податкової пільги чи зупинити її використання на один або декілька податкових періодів платник податків має право лише тоді, коли звільнення надається безпосередньо платнику податків, а не окремим операціям з постачання тих чи інших товарів чи надання тих чи інших послуг. Тому використання пільги за пп. 197.1.14 ПКУ у разі продажу житлового фонду є обов’язковим!

Як скласти РК?

На операції, які звільнені від оподаткування ПДВ, повинні складатися окремі накладні з позначкою у графі заголовної частини «Складена на операції, звільнені від оподаткування» — «Без ПДВ». На жаль, податківці зазначали, що у разі допущення помилки у графі «Складена на операції, звільнені від оподаткування» (відсутності позначки) платник податку повинен:

• повністю вивести в нуль показники податкової накладної, що містить помилку (в даному випадку як на договірну вартість постачання, так і на додаткову базу оподаткування) з кодом причини коригування «103»;
• після чого скласти та зареєструвати нові податкові накладні датою здійснення операції (тобто тією ж датою, що були виписані помилкові ПН) на договірну вартість та додаткову базу оподаткування з позначкою «Складена на операції, звільнені від оподаткування» із відповідною ставкою у табличній частині «без ПДВ».

При цьому, варто звернути увагу, що така ПН буде зареєстровано з порушенням терміну реєстрації. Однак, зважаючи на те, що база нарахування штрафних санкції розраховується виходячи з суми ПДВ у такі ПН (РК), то вважаємо, що штрафів за несвоєчасну реєстрацію ПН на звільнену операцію не буде.

Якою датою складати РК до помилкової ПН?

І ще одна проблема, з якою стикнеться платник податку під час виправлення, - визначення дати складання РК. За загальним правилом РК повинен складатися датою виявлення помилки. При цьому, податківці неодноразово наголошували, що ані помилкові ПН, ані РК для їх виправлення (сторнування) у декларації платника ПДВ не відображаються.

Однак, якщо платник податку складе і зареєструє РК в поточному періоді, то у нього за місяцем здійснення операції в формулі розрахунку ліміту для реєстрації ПН виникне показник «сума перевищення», який внаслідок неправильної роботи алгоритму розрахунку у податківців не буде зменшено і після уточнення показників декларації. Тож така сума фактично «зависне» і не зможе бути використана для подальшої реєстрації ПН (цю проблему ми розглядали тут).

Щоб цього уникнути РК необхідно складати у періоді складання ПН (на жаль, із штрафами за несвоєчасну реєстрацію).