Компенсація комунальних ФОП-орендодавцю у 2026 році (аудіоверсія)

Якщо комунальні платежі в договорі визначені як окрема компенсація, вони не стають доходом ФОП-єдинника лише через назву «орендна плата» в акті або рахунку. Щоб такі суми оподатковувалися єдиним податком як дохід від оренди, договір має передбачати їх як змінну складову орендної плати, а не як окреме відшкодування.

Позиція ДПС

Згідно з роз’ясненнями ДПС у Базі знань «ЗІР» (категорія 107.01.03), контролюючий орган зазначає, що сума комунальних платежів, відшкодована орендарем на виконання договірного зобов'язання з компенсації, не включається до доходу фізичної особи – підприємця на єдиному податку і оподатковується за загальними правилами розділу IV ПКУ для фізичних осіб. Зазначена позиція прямо стосується саме зобов'язання з відшкодування як такого, незалежно від його назви в акті чи рахунку, і діє так само, якщо умову про компенсацію закріплено безпосередньо в договорі оренди. Відповідно до ст. 762 ЦКУ орендна плата може встановлюватися як фіксована сума, сума, що змінюється пропорційно показнику (зокрема обсягу споживання комунальних послуг), або їх поєднання. Лише якщо договір визначає «орендну плату» саме так – без окремого пункту про відшкодування (компенсацію) – уся сума є платою за користування майном, тобто доходом ФОП від орендної діяльності (КВЕД 68.20).

Дискусійну позицію контролюючих органів, за якою відшкодування комунальних послуг не є доходом орендодавця в жодному разі, оскільки кошти транзитом спрямовуються постачальникам, наведено в матеріалі «Відшкодування комунальних послуг та його оподаткування фізособами-єдинниками: погляд юриста», проте практика ДПС із подібних питань нестабільна, позиції контролюючих органів часто змінюються, а їхні роз'яснення нерідко прямо суперечать одне одному.

Додаткове благо: наслідки кваліфікації для орендаря

Підпункт 14.1.47 ПКУ визначає додатковим благом кошти, матеріальні чи нематеріальні цінності, інші види доходу, що виплачуються платнику податку податковим агентом, якщо такий дохід не є винагородою за трудовим чи цивільно-правовим договором. Пункт 164.2.17 ПКУ включає додаткове благо до загального місячного оподатковуваного доходу фізичної особи. За такої кваліфікації орендар як податковий агент утримує ПДФО за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ) і військовий збір за ставкою 5% (пп. 1.3 пп. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ), відображаючи суму в додатку 4ДФ з ознакою доходу «126». Детальніше про цей ризик ми писали у публікаціях «Компенсація комунальних послуг у ФОП ІІ групи: як уникнути ПДФО та ВЗ» та «Компенсація комуналки ФОПу-єдиннику: які податкові ризики для ТОВ».

Алгоритм переходу на змінну орендну плату

Перехід на оподаткування єдиним податком вимагає насамперед зміни умов самого договору оренди: виключити пункт про відшкодування (компенсацію) комунальних послуг і замінити його умовою про змінну частину орендної плати, прив'язану до показників лічильників або тарифів постачальників. Лише після такої зміни договору акти й рахунки з єдиною позицією «Орендна плата» відповідатимуть його умовам, а не розходитимуться з ними. Додатково варто укладати договори з постачальниками комунальних послуг від імені ФОП за тарифами для суб'єктів господарювання та проводити всі розрахунки через підприємницький рахунок ФОП, що підтверджує господарський характер витрат.

Огляд суміжних питань оподаткування такої компенсації наведено в матеріалі «Оподаткування відшкодування комунальних послуг ФОПу-орендодавцю».

Висновки

• Контролюючі органи на практиці схильні не визнавати окреме відшкодування комунальних послуг підприємницьким доходом, навіть якщо змінити назву рядка в рахунку чи акті;
• Якщо орендар є податковим агентом, виникає ризик утримання ПДФО 18% і ВЗ 5%», оскільки обов’язок утримувати податки залежить від статусу орендаря як податкового агента;
• Щоб захистити право на єдиний податок, надійніше скоригувати сам договір: прибрати окреме відшкодування та визначити комунальні платежі як змінну частину орендної плати за фактичними витратами.