Відступлення права вимоги на МОН: ПДФО та ВЗ (аудіоверсія)

Яка норма застосовується: ст. 172 чи ст. 164 ПКУ?

Спеціальний порядок оподаткування операцій з відступлення прав за договором купівлі-продажу МОН передбачено п. 172.2 ПКУ.

Законом України від 20.09.2022 №2600-IX дію ст. 172 ПКУ поширено, зокрема, на операції з відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва або МОН, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця.

Отже, для застосування спеціального порядку необхідно одночасне виконання умов:

• предметом відступлення є права за договором купівлі-продажу МОН або неподільного об’єкта незавершеного будівництва, зареєстрованого відповідно до Закону України від 15.08.2022 №2518-IX;
• за договором фактично сплачено частину або всю ціну об’єкта;
• у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано відповідне обтяження речових прав на користь покупця.

Якщо зазначені умови не виконані (наприклад, забудовник залучав кошти за іншими схемами без реєстрації спеціального майнового права або відсутній запис про обтяження в реєстрі), дохід від відступлення права вимоги оподатковується за загальними правилами розділу IV ПКУ як інший дохід (пп. 164.2.20 ПКУ) за ставкою 18% ПДФО та військовим збором, без права на зменшення доходу на суму понесених витрат. 

Таку правову позицію викладено в ІПК ДПС від 01.05.2026 №2554/ІПК/99-00-24-03-03. 

Визначення об’єкта оподаткування, ставки податків (5% чи 18%) та право на витрати

Згідно з абз. шостим пп. 172.2 ПКУ дохід від відступлення прав за договором купівлі-продажу МОН за умови дотримання спеціальних вимог може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання відповідного об’єкта чи майнових прав.

Перелік таких витрат визначено в абзацах 7–20 пп. 172.2 ПКУ (до них, зокрема, належать документально підтверджені платежі за договором купівлі-продажу МОН, реєстраційні збори тощо).

Ставки оподаткування

• ПДФО 18% — застосовується до позитивної різниці між доходом від відступлення та сумою підтверджених витрат (абз. третій п. 172.2 ПКУ).
• ПДФО 5% — ставка застосовується виключно в разі, якщо майнові права на МОН були отримані платником податку у спадщину (абз. четвертий п. 172.2 ПКУ).
• Військовий збір — нараховується на загальний оподатковуваний дохід (об’єкт оподаткування).

Якщо відступлення права вимоги здійснюється за номінальною вартістю (ціна відчуження дорівнює сумі фактично сплачених коштів, підтверджених платіжними документами), чистий оподатковуваний дохід становить 0 грн, відповідно зобов’язання з ПДФО та військового збору не виникають.

Важливий процедурний нюанс: відповідно до абз. 22–23 п. 172.2 ПКУ фізична особа, яка скористалася правом на зменшення доходу від відступлення на суму витрат, зобов’язана подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи та додати до неї завірені копії документів, що підтверджують зазначені витрати (навіть якщо оподатковуваний дохід дорівнює нулю).

Аналогічну позицію ДПС щодо обліку та підтвердження витрат викладено в роз’ясненні ДПС від 16.09.2026. 

Чи обов’язкова оцінка МОН або права вимоги?

Пунктом 172.3 ПКУ встановлено порядок визначення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільних об’єктів незавершеного будівництва та МОН виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче за їх оціночну (або ринкову) вартість.

Водночас для операцій з відступлення прав вимоги діють такі розмежування:

• Продаж самого МОН — діє пряма вимога п. 172.3 ПКУ щодо порівняння ціни договору з оціночною вартістю об’єкта;
• Відступлення прав за договором щодо МОН — предметом правочину є зобов'язальні (майнові) права, а не передача права власності на сам об’єкт нерухомості.

Норми п. 172.3 ПКУ не встановлюють обов’язку формувати окремий звіт про оцінку безпосередньо «права вимоги». Цивільне законодавство також дозволяє сторонам самостійно погоджувати ціну відступлення права (що узгоджується з висновками постанови Верховного Суду від 24.02.2026 у справі №490/8336/21).

Водночас на практиці для посвідчення договору відступлення та державної реєстрації зміни обтяження в ДРРП нотаріуси керуються вимогами ст. 172 та п. 172.4 ПКУ щодо контролю за оцінкою самого МОН. Тому на практиці нерідко вимагається витяг про оціночну вартість МОН з Єдиної бази Фонду держмайна України, щоб підтвердити, що вартість відступлення прав не є штучно заниженою відносно оцінки базового об’єкта.

Висновки

1. Спеціальний порядок оподаткування за пп. 172.2 ПКУ застосовується до відступлення прав за договором купівлі-продажу МОН за умови часткової або повної оплати вартості та наявності зареєстрованого в ДРРП обтяження речових прав на користь покупця. За відсутності цих умов операція оподатковується за загальними правилами ст. 164 ПКУ (як інший дохід) без права на врахування витрат;
2. Дохід від відступлення прав на МОН зменшується на суму документально підтверджених витрат на їх придбання. Якщо ціна відступлення дорівнює сумі витрат, оподатковуваний дохід становить 0 грн, проте платник податку зобов’язаний задекларувати цю операцію в річній декларації про майновий стан і доходи;
3. У разі виникнення позитивної різниці базовою ставкою є 18% ПДФО та військовий збір (ставка 5% ПДФО можлива лише для успадкованих прав);
4. Пункт 172.3 ПКУ не вимагає окремої незалежної експертної оцінки самого права вимоги, проте для уникнення претензій з боку фіскальних органів та забезпечення нотаріального посвідчення договору нотаріуси перевіряють оціночну вартість самого МОН за даними Єдиної бази ФДМУ на виконання п. 172.3 та 172.4 ПКУ.