Передача в оренду нерухомості ФОП як фізособою у 2026 році: ПДФО 5% за Законом №4903 та ризики ПДВ (аудіоверсія)

Правовий статус майна

Відповідно до статей 319, 320 ЦКУ власник має право самостійно розпоряджатися належним йому нерухомим майном, зокрема передавати його в оренду як фізична особа поза межами підприємницької діяльності. Наявність статусу ФОП не позбавляє особу права укладати цивільно-правові договори від власного імені. Таку можливість підтверджує і роз'яснення ДПС від 05.06.2026. 

Судова практика Великої Палати Верховного Суду також підтверджує можливість розмежування цивільних і господарських правовідносин фізичної особи, яка зареєстрована підприємцем. Зокрема, у постанові від 25.02.2020 у справі №916/385/19 (пункти 5.16–5.18) Верховний Суд зазначив, що набуття статусу ФОП не означає автоматичного віднесення всіх правовідносин такої особи до господарських. Визначальним є фактичний характер правовідносин та участь особи в них саме як суб'єкта господарювання.

Щодо ставки ПДФО 5%

З 23 жовтня 2026 року доходи фізичних осіб від надання в оренду житлової та нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковуються ПДФО за ставкою 5% відповідно до пп. 167.2 та підпунктів 170.1.4, 170.1.5 ПКУ в редакції законів №4903-IX та №5025-IX. Це також підтверджено офіційним повідомленням ДПС від 23.10.2026. Застосування ставки 5% можливе за умови, що дохід отримано саме фізичною особою поза межами підприємницької діяльності. Додатково справляється військовий збір за ставкою 5%.

Тож, ставки оподаткування з 23.10.2026 року:

• Оренда житлової та нежитлової нерухомості (їх частин) — ПДФО 5%;
• Оренда інших об'єктів нерухомості, зокрема земельних ділянок, — ПДФО 18%, якщо не застосовуються спеціальні правила;
• Військовий збір — 5%.

Порядок декларування та сплати

• Якщо орендар — фізична особа, яка не є самозайнятою: орендодавець самостійно декларує дохід за результатами року та сплачує ПДФО і військовий збір;
• Якщо орендар — юридична особа або ФОП: орендар виконує функції податкового агента та утримує відповідні податки під час нарахування або виплати доходу;
• За доходами 2026 року загальний строк подання декларації — до 1 травня 2027 року, сплати визначених зобов'язань — до 1 серпня 2027 року, з урахуванням правил перенесення граничних строків.

Щодо зобов'язань з ПДВ

Укладення договору оренди від імені фізичної особи не є самостійною та достатньою підставою для ненарахування ПДВ. Якщо передача нерухомості в оренду фактично здійснюється поза межами підприємницької діяльності, така операція не повинна формувати податкові зобов'язання ФОП з ПДВ. Водночас, якщо нерухомість використовується в господарській діяльності зареєстрованого платника ПДВ, існує ризик віднесення орендних операцій до оподатковуваної діяльності ФОП відповідно до статей 185, 188 ПКУ.

Тож,  під час перевірки контролюючий орган може враховувати такі обставини (що є ризиками перекваліфікації операції):

• Наявність у ФОП КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»;
• Відображення нерухомості у повідомленні за формою №20-ОПП як об'єкта, пов'язаного з господарською діяльністю
• Надходження орендної плати на підприємницький рахунок;
• Попереднє використання нерухомості у підприємницькій діяльності, включення відповідних витрат до обліку ФОП або формування податкового кредиту з ПДВ;
• Фактичне надання орендних послуг у межах організованої підприємницької діяльності;
• Наведені обставини оцінюються в сукупності - самі по собі КВЕД 68.20 або повідомлення №20-ОПП не створюють об'єкта оподаткування ПДВ.

Отже, відсутність ПДВ необхідно обґрунтовувати фактичними обставинами, а не лише формулюваннями договору.

Алгоритм дій для зменшення податкових ризиків

Для передачі нерухомості в оренду поза межами підприємницької діяльності доцільно:

• Укласти договір оренди від імені фізичної особи із зазначенням її ідентифікаційних даних, без позиціонування орендодавця як ФОП;
• Передбачити надходження орендної плати на особистий рахунок фізичної особи, який не використовується для підприємницьких операцій;
• Перевірити фактичне використання нерухомості та достовірність відомостей у формі №20-ОПП. За наявності підстав подати повідомлення про зміну стану об'єкта;
• Оцінити доцільність виключення КВЕД 68.20, якщо відповідна підприємницька діяльність фактично припинена;
• Перевірити, чи включалася нерухомість до підприємницького обліку, чи формувався податковий кредит з ПДВ під час її придбання, будівництва або поліпшення;
• За наявності попереднього використання об'єкта в оподатковуваній діяльності окремо оцінити наслідки зміни напряму його використання, зокрема за пунктом 198.5 ПКУ;
• Отримати індивідуальну податкову консультацію відповідно до статті 52 ПКУ з детальним описом статусу орендодавця, історії використання нерухомості та умов договору;
• При цьому, оформлення договору від імені громадянина, використання особистого рахунку та зміна реєстраційних відомостей мають відповідати реальним обставинам. Самі по собі такі дії не гарантують відсутності податкових зобов'язань.

Висновки

• ФОП на загальній системі оподаткування, зареєстрований платником ПДВ, має право передавати власну нерухомість в оренду як фізична особа поза межами підприємницької діяльності;
• З 23.10.2026 до відповідних доходів від оренди житлової та нежитлової нерухомості застосовується ставка ПДФО 5%. Додатково сплачується військовий збір 5%;
• Відсутність зобов'язань з ПДВ залежить від фактичного характеру орендної операції та її зв'язку з підприємницькою діяльністю. Самого укладення договору від імені фізичної особи недостатньо для гарантованого ненарахування ПДВ.