Компенсація комунальних послуг у ФОПа ІІ групи: як уникнути ПДФО та ВЗ?

Юридична природа компенсації: "Змінна орендна плата"

Щоб отримані від орендаря кошти за комунальні послуги вважалися підприємницьким доходом платника єдиного податку (і не оподатковувалися ПДФО 18% + ВЗ 5%), вони мають бути юридично оформлені як складова частина орендної плати.

Податкові органи (ДПС) дотримуються фіскальної позиції: якщо в договорі прописано "відшкодування (компенсація) комунальних послуг" окремим рядком або окремим платежем, це трактується не як орендна послуга (КВЕД 68.20), а як "інший дохід" фізичної особи. У такому разі податківці вимагають оподаткування цих сум як додаткового блага або іншого доходу громадянина за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору. ​

Див. відповідь ДПС на питання в ЗІР (107.01.03): «Чи включається до доходу ФОП – платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?».

ДПС відповідає, що ні, не включається. Відшкодована орендарем сума комунальних платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими Податковим кодексом України для платників податку – фізичних осіб.

Як вирішити цю проблему? 

Щоб уникнути додаткового оподаткування, у договорі оренди не повинно бути окремого пункту про «відшкодування» або «компенсацію» комунальних витрат.

Встановіть у договорі орендну плату, що складається з двох частин: фіксованої (власне плата за користування) та змінної (яка дорівнює вартості спожитих комунальних послуг).

Але у рахунках та актах наданих послуг зазначайте єдину позицію: «Орендна плата за [місяць]». Не виділяйте комунальні послуги окремим рядком. Це дозволить всій сумі вважатися підприємницьким доходом ФОП 2-ї групи, який оподатковується єдиним податком.

Договори з комунальними службами (ФОП чи Фізособа)

Для ФОП, який здає в оренду комерційну нерухомість, єдиним правильним і безпечним варіантом є укладання договорів із постачальниками комунальних послуг у статусі ФОП.

Комерційні тарифи

Оскільки приміщення є комерційним (нежитловий фонд) і використовується в підприємницькій діяльності (здача в оренду), постачальники послуг (обленерго, водоканал) зобов'язані застосовувати тарифи для непобутових споживачів. Спроба укласти договір як звичайна фізична особа для комерційного об'єкта є порушенням правил користування енергією та може призвести до штрафів і перерахунку вартості послуг за комерційним тарифом заднім числом.

Підтвердження витрат

Наявність договору саме на ФОП підтверджує зв'язок витрат із господарською діяльністю. Хоча 2 група не веде облік витрат для розрахунку податку, це важливо для підтвердження статусу самої нерухомості та прозорості бізнесу перед контролюючими органами.

Оплата та отримання коштів (Рахунок ФОП чи особистий)

Отримання коштів від орендаря

Кошти за оренду повинні надходити виключно на підприємницький рахунок ФОП (IBAN, що починається на UA... та прив'язаний до бізнесу).

Якщо орендар (навіть інший ФОП) перерахує ці кошти на вашу особисту картку фізичної особи, податкова служба при перевірці може трактувати цей платіж як цивільний дохід, який підлягає оподаткуванню 18% + 5% та декларуванню в річній декларації про майновий стан. ​

Оплата комунальним службам

Доцільніше оплачувати рахунки комунальних служб з поточного рахунку ФОП.

Це створює закритий і логічний ланцюжок операцій:

• Отримання доходу (орендна плата) на рахунок ФОП;
• Оплата витрат, пов'язаних з отриманням цього доходу (комунальні послуги), з рахунку ФОП.

Такий підхід мінімізує ризики запитань від фінмоніторингу банку та податкової щодо джерел походження коштів та суті операцій.

Висновки:

• Компенсацію комунальних послуг оформлювати як змінну частину орендної плати (не окремо як «відшкодування»), а в актах/рахунках вказувати єдину суму «Орендна плата» — це дозволяє оподатковувати її єдиним податком, а не ПДФО 18% + ВЗ 5%;
• Договори з постачальниками комунальних послуг укладати виключно від імені ФОП (за комерційними тарифами), щоб уникнути штрафів та підтвердити зв’язок витрат з господарською діяльністю;
• Орендну плату отримувати та комунальні послуги оплачувати з підприємницького рахунку ФОП, створюючи прозорий ланцюжок операцій і мінімізуючи ризики перекваліфікації доходу в цивільний.