Придбання та подальший продаж іпотечної нерухомості: які наслідки з ПДФО?

Запитання:

Між Товариством та ФГВФО було укладено угоди про відступлення прав грошової вимоги за кредитами, наданими в іноземних валютах, забезпечених іпотекою. На сьогоднішній день Товариство здійснює врегулювання кредитних заборгованостей шляхом проведення переговорів із боржниками щодо добровільного/примусового досудового/судового та позасудового врегулювання. 

Одним з інструментів врегулювання кредитної заборгованості є звернення стягнення на предмет застави згідно з ЗУ «Про іпотеку» у відповідності до застереження в іпотечному договорі або шляхом оприбуткування на баланс Товариства та/або продаж від імені Іпотекодержателя третім особам в рахунок погашення заборгованості. 

Ринкова вартість примусово стягненої іпотечної нерухомості суттєво відрізняється від оціночної вартості проведеної суб’єктом оціночної діяльності, а саме ціновий діапазон коливається від 20% до 50% нижче нормативної оціночної вартості. Товариство змушене робити знижки в ціні продажу потенційним покупцям, зважуючи на можливі майбутні ризики для сторін. 

Чи є така знижка додатковим благом для покупця згідно з пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ і чи виникає у Товариства як у податкового агента, зобов’язання щодо нарахування та сплати в бюджет податків на суму наданої знижки?

Відповідь:

Для заставодавця операції з передачі кредитору у власність заставленого майна в рахунок погашення заборгованості перед таким кредитором розцінюються як операції з постачання такого майна. Для кредитора (заставоутримувача) операція з оприбуткування об’єкта застави на баланс (у разі звернення стягнення на предмет застави шляхом набуття на нього права власності) розглядається податковим законодавством як операція з придбання такого майна. Ми коментували це тут.

Отже, в даному випадку відбуваються дві операції: 

1) придбання Товариством нерухомості в іпотекодавця внаслідок звернення стягнення на заставне майно;

2) продаж Товариством нерухомості на ринку з метою врегулювання заборгованості іпотекодавця.

При цьому продаж нерухомості покупцям здійснюється за вільною ринковою ціною, яка складається під час укладання угоди між продавцем та покупцем на момент продажу. Ціна продажу нерухомості на вільному ринку законодавством не обмежена, тому вона може бути будь-якою, прийнятною для сторін угоди.

Якщо покупець нерухомості є суб’єктом господарювання (юрособа або ФОП), жодних питань щодо ціни продажу нерухомості не виникає.

Але якщо покупцем є фізособа, яка не є СГ, то слід згадати про пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ: оподатковується додаткове благо у вигляді суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у пп. 165.1.53 ПКУ. При цьому не є додатковим благом сума знижки звичайної ціни (вартості) при продажу (відчуженні) на користь платника податків житлової нерухомості, набутої у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно за договорами іпотеки, що забезпечує кредит, наданий в іноземній валюті.

Далі, звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін (пп. 14.1.71 ПКУ). 

Якщо під час здійснення операції обов’язковим є проведення оцінки, вартість об’єкта оцінки є підставою для визначення звичайної ціни для цілей оподаткування. Але в даному випадку при продажу нерухомості проведення оцінки не є обов’язковим (див. ст. 7 Закону №2658-III), тож спиратися на оціночну вартість тут немає підстав.

Крім цього, якщо продаж (відчуження) товарів, у тому числі майна, переданого у заставу позичальником з метою забезпечення вимог кредитора, здійснюється у примусовому порядку згідно із законодавством, звичайною ціною є ціна, сформована під час такого продажу. Тож якщо угоди Товариства підпадають під ці вимоги, фактична ціна продажу нерухомості буде звичайною ціною і додаткове благо у вигляді знижки не виникає. 

В загальному випадку, якщо нерухомість продається виключно за ринковою ціною, що формується на ринку і покупцям-фізособам не надаються персональні знижки від ринкової ціни, то незалежно від того, як ця нерухомість оцінена в балансі Товариства і яка вартість визначена актом оцінки, додаткове благо у покупця не виникає. Сума знижки визначається як різниця між звичайною ціною нерухомості (якою в даному випадку є ринкова ціна), та фактичною ціною продажу нерухомості. Балансова вартість та оціночна вартість нерухомості при цьому не застосовуються.