Суборенда земельної ділянки у фізособи: які податкові наслідки для орендаря?

Згідно з визначенням, наведеним у п. 4 П(С)БО 14, суборенда - угода про передачу орендарем орендованого ним об'єкта в оренду третій особі.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом).

Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду (ст. 8 Закону «Про оренду землі»).

Тож надавати земельну ділянку в суборенду можна лише за згодою орендаря (міської ради).

За пп. 164.2.5 ПКУ орендна плата включається до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу з метою справляння ПДФО. Податковим агентом платника податку (орендодавця) є орендар (пп. 170.1.1 ПКУ).

При цьому відповідно до пп. 170.1.1 ПКУ об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленого в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, передбачена законодавством з питань оренди землі (про це тут). Зверніть увагу, що мова йде про мінімальний розмір саме нарахованої орендної плати (тобто з врахуванням розміру податків, які будуть утримані при його виплаті).
Ставка ПДФО становить 18% бази оподаткування (пп. 167.1 ПКУ).

Крім того, з суми такого доходу утримується військовий збір за ставкою 1,5%.

Таким чином в даній ситуація, голова ФГ, як фізична особа, отримує у міської ради земельну ділянку в оренду і сплачує за неї відповідну орендну плату. Своєю чергою, голова ФГ надає цю земельну ділянку юридичній особі в суборенду. Підприємство, сплачуючи фізичній особі (голові ФГ) оренду плату, є його податковим агентом, оскільки здійснює виплату доходу (у вигляді сплати орендної плати фізичній особі).

У випадку, якщо підприємство, що отримує земельну ділянку в суборенду у фізособи сплатить податки замість такої фізособи, така сума також потрапить до оподатковуваного доходу такої ФО.

Зверніть увагу, для того, що уникнути циклічного нарахування податків на суму сплачених податків, підприємство має нарахувати суму податків зверху на суму додаткового блага у вигляді сплаченої суми ПДФО та військового збору з доходу від оренди земельної ділянки. Для цього, суму сплачених податків за фізособу необхідно розділити на коефіцієнт, який розраховується так: 1 - (0,18 + 0,015) і дорівнює 0,805. Приклад розрахунку при сплаті податків за фізособу ми наводили тут.

Для того, щоб сплачувати орендну плату безпосередньо міській раді, а не фізичній особі, голові ФГ, підприємство повинно укласти договір оренди саме з міською радою. Тобто, через фізичну особу, яка надає земельну ділянку в суборенду підприємство не може сплатити оренду плату безпосередньо міській раді, оскільки підприємство орендує земельну ділянку не у міської ради, а у фізичної особи.

Якщо підприємство укладе договір оренди безпосередньо з міською радою, то сплачувати її підприємство зможе і через фізичну особу, голову ФГ, через видачу коштів під звіт. Однак договір оренди обов’язково в такому випадку повинен бути укладено саме між підприємство та міською радою (без посередника – фізичної особи, яка надає таку земельну ділянку в суборенду).

Відображення у формі №1ДФ

У формі №1ДФ нарахована та виплачена орендна плата відображається за кодом ознаки доходу «106». Сума сплачених податків (якщо вони не утримуються з доходу фізособи, а сплачуються самим підприємством) відображається з ознакою доходу «127» як інший дохід.