Як оподаткувати доходи фізосіб від оренди приміщення?

Запитання:  Фізособа планує укласти договір оренди з підприємцем – «єдинником» ІІІ групи (неплатником ПДВ) та здавати в оренду приміщення 100 м.кв. Чи потрібно фізособі при укладанні договору враховувати мінімально затверджені ставки щодо оренди приміщення? Чи має право фізособа - підприємець здавати приміщення в суборенду за більш високою ціною? Які податки при цьому сплачує фізособа та фізособа - підприємець?

Відповідь:

Оренда приміщення у фізособи

Орендні відносини врегульовані главою 58 ЦКУ. Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦКУ за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Мінімальний розмір орендної плати при укладанні договору не враховується.

Згідно з ч. 2 ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Оподаткування доходів фізосіб від надання в оренду нерухомості врегульоване п. 170.1 ПКУ.  Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника ПДФО - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду приміщення є орендар. У даному випадку - це ФОП.

Виключно для цілей оподаткування застосовується мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. 

Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується КМУ, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, то об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Фізособа-підприємець як податковий агент повинен утримувати з орендної плати ПДФО за ставкою 18% (пп. 170.1.4 ПКУ, п. 167.1 ПКУ) та військовий збір за ставкою 1,5% (п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ).  ПДФО та військовий збір сплачуються за місцем реєстрації ФОП. 

ФОП-орендар відображає нарахований та виплачений дохід фізособи у вигляді орендної плати за орендоване нерухоме майно та інформацію щодо утримання та перерахування до бюджету ПДФО і військового збору у формі №1ДФ. У розділі І ф. №1ДФ такий дохід слід відобразити за ознакою доходу «106».

Суборенда приміщення

Підприємець-орендар має право надати приміщення у суборенду.  Так, згідно зі ст. 774 ЦКУ передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму, а до договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Отже, право фізособи - підприємця на надання приміщення у суборенду може бути закріплене у договорі оренди фізособи - підприємця з фізособою – власником приміщення, або така фізособа може окремо надати свою згоду на передання приміщення у суборенду. Вартість, за якою приміщення надається у суборенду, законом не обмежується.

ФОП – «єдинник» ІІІ групи  має право надавати приміщення в оренду (а також в суборенду) з урахуванням обмежень, визначених у пп. 291.5.3 ПКУ, зокрема, загальна площа всього нежитлового приміщення не може бути більшою, аніж 300 кв.м.

Оскільки в даному випадку площа приміщення відповідає цьому обмеженню, ФОП сплачує лише єдиний податок за ставкою  5% з доходів від такої суборенди.