Договір оренди земельної ділянки: хто буде платити за землю?

Відразу зазначимо, що це питання не має однозначної відповіді.

Згідно з п. 269.1. ПКУ платниками земельного податку є власники земельних ділянок та землекористувачі. Як зазначено в п. 270.1.1 ПКУ, об'єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні. Поняття землекористувачів наведено  у пп. 14.1.73 ПКУ: це юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Як встановлено у ст. 377 ЦКУ,  до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). Аналогічні норми містяться і у ст. 120 Земельного кодексу України (ЗКУ).

У ст. 141 ЗКУ вказано, що набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розташовані на земельній ділянці, є лише підставою для припинення права користування земельною ділянкою, а не фактом припинення такого права.

Вищий господарський суд України у своїй постанові від 15.03.2012 р. у справі №6/82/5022-1391/2011 зазначає, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності або укладання договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень ст. 377 ЦКУ та ст. 120 ЗКУ. Право користування земельною ділянкою, на якій перебуває нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості винятково за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника згідно з вимогами земельного законодавства таке право було належним чином засвідчено.

Аналогічна за суттю правова позиція міститься і в постанові Вищого господарського суду України від 20.05.2015 р. у справі №5024/2507/2011, у якій констатується, що земельним законодавством не передбачено автоматичного переходу права на земельні ділянки, а необхідне оформлення прав на них за визначеною процедурою, яку не можна підміняти судовим рішенням.

Колегія суддів Вищого господарського суду України у своїй постанові від 15.04. 2015 р. у справі №28/5005/5627/2012  також зазначає, що відповідно до ст. 377 ЦКУ та ст. 120 ЗКУ у разі набуття права власності на будинок, споруду, що перебуває на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому самому обсязі, що був у попереднього землекористувача.

Однак при цьому договір оренди земельної ділянки попереднього власника нерухомого майна не припиняється автоматично, а новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на себе у встановленому чинним законодавством порядку.

Отже, в процитованих документах бачимо таку позицію:

- Факт переходу права власності на нерухомість до нового власника є підставою для припинення права користування земельною ділянкою попереднім землекористувачем і до нового власника переходить право користування земельною ділянкою під нерухомістю;

- Право користування земельною ділянкою попереднього користувача слід припинити та набути (переоформити) у встановленому законом порядку.

Зауважимо, що це тягне за собою необхідність прийняття уповноваженими органами рішень про припинення/наданні в оренду зазначеної земельної ділянки та здійснення державної реєстрації зазначених прав, про що вже йшлося вище. Але це може забрати певний час.

Але є й протилежна позиція. Вищий господарський суд у постанові від 9 липня 2015 р. у справі №910/23058/14 зазначає: "відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки».

З огляду на такі різні позиції судів, ми рекомендуємо звернутися до податківців за індивідуальною податковою консультацією згідно з ст. 52 ПКУ. 

Якщо зайняти обережну позицію, то краще орієнтуватися на дату переоформлення договору оренди землі. До такої дати земельний податок сплачує компанія – продавець, а після неї – фізична особа – покупець нерухомості. Разом з цим рекомендуємо здійснити переоформлення договору оренди земельної ділянки у найкоротші строки.