Документальне оформлення
Згідно з ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі, а у випадку коли договір укладається строком на три роки і більше років він підлягає також і нотаріальному посвідченню. У разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Серед документів необхідних для оформлення цього договору є правовстановлюючі документи на майно, що планується здати в оренду, документи, що посвідчують осіб, які є сторонами договору тощо.
Також, згідно зі ст. 795 ЦКУ передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Вказаний документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій і саме з моменту підписання цього документу починається строк, з якого має розраховуватись сплата орендної плати.
Отже, головними документами, які обов’язково потрібно оформити при передачі в оренду приміщення, є договір оренди і акт прийому-передачі такого приміщення від орендодавця орендарю. Право отримувати орендну плату виникає у орендодавця вже на підставі цих документів у розмірі, зазначеному в договорі. Однак, оскільки орендодавцем є юрособа, на практиці нарахування орендної плати, як правило, здійснюється на підставі актів про надання послуг (хоча з точки зору ЦКУ надання майна в оренду не є наданням послуг).
Решта документів оформлюються тільки в тому випадку, якщо цього вимагає договір або спеціальне законодавство. Наприклад, що стосується нерухомості у зазначеному випадку, її страхування не є обов’язковим. Але якщо сторони договору домовляться про те, що орендар зобов’язаний застрахувати орендоване майно, то він має оформити ще і договір страхування, про що повідомити орендодавця (у довільній формі, але, як правило, із доданням копії укладеного договору страхування). Якщо одержувачем страховки (вигодонабувачем) за договором страхування є орендодавець, такий договір є трьохстороннім. Тож і у орендодавця, і в орендаря буде свій екземпляр оригіналу такого договору.
Оподаткування
Податок на прибуток
Згідно з пп. 134.1.1 ПКУ об’єктом оподаткування з податку на прибуток є прибуток, який визначається шляхом коригування фінрезультату до оподаткування, визначеного у фінзвітності відповідно до П(С)БО та МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до норм р. ІІІ ПКУ.
Згідно з п. 17 П(С)БО 14 «Оренда» дохід від операційної оренди (крім доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості) визнається іншим операційним доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигод, пов'язаних з використанням об'єкта операційної оренди. А відповідно до п. 18 П(С)БО 14 витрати орендодавця з укладення угоди про операційну оренду (юридичні послуги, комісійні винагороди) визнаються іншими операційними витратами того звітного періоду, у якому вони мали місце.
Згідно з Інструкцією №291, на субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів» узагальнюється інформація про доходи від оренди (крім фінансової) майна, якщо ця діяльність не є предметом (метою) створення підприємства, тобто, не є його основною діяльністю. Виходячи із цього, на практиці ті суб’єкти господарювання, у яких здача в операційну оренду майна є предметом (метою) створення підприємства, відображають такий дохід на субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг».
Що стосується амортизації зданого в операційну оренду майна*, то, відповідно до виду визнаних доходів, її відображають за кредитом рахунку 131 і за дебетом субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності» або рахунку 23 «Виробництво» (потім, на підставі акту про надання послуг ці витрати списуються на субрахунок 903 «Собівартість реалізованих робіт і послуг»). Аналогічно списують і решту витрат, які орендодавець здійснює протягом періоду дії договору оренди (витрати на утримання, ремонт, поліпшення орендованого приміщення тощо, якщо договором оренди передбачено, що їх має здійснювати саме орендодавець).
* Нагадаємо, що вартість і нарахування амортизації об'єкта операційної оренди відображається орендодавцем на рахунках бухгалтерського обліку класу 1 "Необоротні активи" (п. 16 П(С)БО 14).
Що стосується податкових різниць, то вони виникатимуть лише при нарахуванні амортизації: фінрезультат до оподаткування збільшується на бухгалтерську суму амортизації зданого в оренду майна та зменшується на податкову згідно з пп. 138.1, 138.2 ПКУ. І здійснювати коригування фінрезультату до оподаткування на суму таких різниць повинні тільки особи, зазначені в пп. 134.1.1 ПКУ (ті, в яких річний дохід перевищує 20 млн грн, або ті, хто вирішив здійснювати такі коригування добровільно).
ПДФО
Згідно з п. 51.1 ПКУ платники податків, в тому числі податкові агенти, зобов'язані подавати контролюючим органам у строки, встановлені ПКУ для податкового кварталу, податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків.
В зазначеній ситуації підприємство не нараховує (сплачує) дохід фізособі-орендарю, адже доходу у фізособи при сплаті ним же орендної плати підприємству ніякого немає. Тож, відображати суму орендної плати, яку фізособа сплачуватиме юрособі, в звіті за формою № 1ДФ не потрібно.
Податок на нерухомість
Надання нерухомості в оренду (мається на увазі оперативна оренда, при якій власником такої нерухомості залишається орендодавець) нічого не змінює у порядку сплати юрособою-власником нерухомості податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Оскільки сплачувати такий податок має саме власник, а не орендар нерухомості, а він при цьому не змінюється.
А ось якщо орендодавець користується пільгами з цього податку, чи зберігатиметься така пільга в разі надання приміщення в оренду, треба розглядати в кожному випадку окремо.
Зокрема пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ встановлює, що податок на нерухомість не сплачується за будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств. Тож, якщо орендодавець є промисловим підприємством, то, оскільки зазначена пільга не встановлює обов’язок використання такого приміщення виключно з виробничою метою або заборону здачі в оренду, то при передачі такого приміщення орендодавцю, орендодавець, як і раніше, користується зазначеною пільгою. Це зазначають і податківці в «ЗІР» (категорія консультації 106.02).
А ось за іншою пільгою, встановленою пп. «ж» пп. 266.2.2 ПКУ, податківці не такі лояльні. Вона передбачає, що не оподатковуються будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності. Як повідомляють податківці в «ЗІР» (категорія 106.02): не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, що використовуються ними для виробництва сільськогосподарської продукції та/або розведенням, вирощуванням та виловом риби у внутрішніх водоймах (озерах, ставках та водосховищах) та її переробкою на власних чи орендованих потужностях, у тому числі власновиробленої сировини на давальницьких умовах, та здійснює операції з її постачання. Будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, що використовуються не за призначенням, оподатковуються на загальних підставах. Отже, в цьому випадку передача складського приміщення в оренду іншій особі призведе до втрати пільги з податку на нерухомість щодо такого приміщення.