Продаж житлового будинку «єдинником» IV групи: облік та оподаткування

Перш за все зазначимо, що згідно з ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу житлового будинку укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Бухоблік

Згідно з п. 1 р. II П(С)БО 27 коли керівництво підприємства приймає рішення про те, що об’єкт ОЗ буде проданий, його слід перевести до складу необоротних активів, утримуваних для продажу, якщо він одночасно відповідатиме таким умовам:

• очікується, що економічна вигода буде отримана саме від продажу, а не від його подальшого використання за призначенням;
• об’єкт готовий до продажу в сьогоднішньому стані;
• передбачається, що необоротний актив буде проданий протягом року з дати його визнання утримуваним для продажу;
• умови його продажу відповідають звичайним умовам продажу для схожих активів;
• є велика ймовірність того, що об’єкт справді буде проданий.

Якщо необоротні активи, група вибуття, визнаються утримуваними для продажу після дати балансу, то таке визнання здійснюється на наступну дату балансу (п. 4 П(С)БО 27).

Відповідно до п. 6 П(С)БО 27 необоротні активи, група вибуття, які визнані утримуваними для продажу, припиняють визнаватися у складі необоротних активів. На такі активи амортизація не нараховується. Тож, за загальними правилами щодо амортизації, викладеними у п. 29 П(С)БО 7, амортизація в бухобліку вже не повинна нараховуватися із місяця, наступного за місяцем переведення об’єкта до необоротних активів, утримуваних для продажу.

Таким чином, якщо керівництво підприємства 01.10.2018 р. прийняло рішення продати об’єкт ОЗ, то слід враховувати амортизацію за цілий місяць жовтня 2018 року, незважаючи на те, коли саме – на початку, в середині чи  в кінці місяця,  підприємство реалізує ОЗ – житловий будинок.

Об’єкт основних засобів, що підлягає продажу виводиться з експлуатації і переводиться до складу оборотних активів, утримуваних для продажу:

• Дт субрахунку 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу» Кт рахунку 10, 11, 15 — на суму залишкової (балансової) вартості об'єкта або чистої вартості реалізації, за найменшою із величин;
• Знос переведеного об'єкта ОЗ списується: Дт рахунку 13, Кт рахунку 10, 11 — на суму накопиченого зносу об'єкта;
• Подальша реалізація об’єкта ОЗ відображається записом Дт 377 Кт 712 за договірною вартістю, в т.ч. ПДВ - 712 641. Отримано кошти за ОЗ – Дт 311 Кт 377.

Відображення собівартість необоротних активів, утримуваних для продажу – Дт 943 Кт 286 за залишковою вартістю.

Єдиний податок

Згідно з пп. 292-1.1 ПКУ об’єктом оподаткування для платників ЄП IV групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ та багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, в тому числі на умовах оренди.

Відповідно, реалізація об’єкту ОЗ не вплине на розрахунок суми єдиного податку.

Але при цьому слід пам’ятати про Розрахунок частки сільгосптоваровиробництва, який здійснюється за наказом Мінагрополітики від 26.12.2011 р. №772.

Згідно з формами Розрахунку, загальна сума доходу сільськогосподарського товаровиробника зменшується на суму доходу, отриману від реалізації основних засобів, які перебували на балансі підприємства більше 24 місяців до місяця, у якому здійснюється їх продаж (адже дохід від продажу ОЗ відображається у рядку 3.4 Розрахунку).

Таким чином, якщо ОЗ перебували на балансі платника податку більше 24 місяців, то дохід від їх продажу не буде включатися до скоригованого доходу сільськогосподарського товаровиробника (рядок 4 Розрахунку) для цілей розрахунку частки сільгосптоваровиробництва (рядок 5 Розрахунку).

 ПДВ

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом. Навряд чи фермерське господарство буде здійснювати перше постачання житлового будинку, а тому операція з постачання житлового будинку звільняється від оподаткування ПДВ.

На замітку!

Перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд).

Податок на нерухомість

Підпунктом 266.8.1 ПКУ визначено, що у разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, у якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, у якому він набув право власності.

Продавець має подати уточнюючу декларацію до ДФС й в додатку «Відомості про наявні об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості» обов’язково зазначити об’єкти нерухомості, на які припинено право власності (підкатегорія 106.07 ресурсу «ЗІР», відповідь на запитання: «Чи відображаються в додатку «Відомості про наявні об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості» уточнюючої декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, об’єкти нерухомості, на які припинено права власності?»).

Втім податківці не роз’яснили коли саме продавцю слід подавати таку уточнюючу деку. Вважаємо, що за аналогією із роз’ясненнями про подачу декларації покупцем (підкатегорія 106.07 ресурсу «ЗІР», запитання: «У який термін та яка подається податкова декларація (звітна, звітна нова, уточнююча) з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за новостворені (нововведені) об’єкти житлової нерухомості та при переході права власності на об’єкт оподаткування протягом року?»), продавцю доречно подати уточнюючу декларацію  протягом 30 календарних днів з дня припинення права власності на житловий будинок.

Земельний податок

У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році (абз. 2 п. 287.1 ПКУ).

Тож, вважаємо, що тут за аналогією із податком на нерухомість слід відкоригувати земподаток, подавши уточнюючу декларацію з плати за землю. Щоправда, тут вже ПКУ зазначає, що її слід подати протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зміни щодо об'єкта та/або бази оподаткування (п. 286.4 ПКУ).

Експертна оцінка

Проводити експертну оцінку житлового будинку підприємство-продавець не зобов’язано за законодавством. Втім, якщо у разі продажу будинку фізособі, ціна продажу будинку буде заниженою (тобто нижче ринкових цін), то аби уникнути донарахування ПДФО та військового радимо все-таки зробити ексертну оцінку будинку. Про це ми колись зазначали тут>> 

 Державне мито

Згідно з Декретом КМУ «Про державне мито», за вчинення нотаріальних дій державними нотаріальними конторами стягуються мито у розмірі 1% від суми договору, а приватні нотаріуси беруть плату, розмір якої визначається за домовленістю між приватним нотаріусом та фізичною або юрособою, але не менше від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.  Держмито сплачується за домовленістю однією із сторін, в основному його сплачує продавець. Адже виключно покупець зобов’язаний сплатити 1% пенсійного збору від вартості зазначеної в договорі купівлі-продажу нерухомого майна (п. 9 ст. 1 Закону №400).