Смерть орендодавця земельної ділянки: чинність договору оренди та ризики підприємства (аудіоверсія)

Смерть фізичної особи — орендодавця не зупиняє дію чинного договору та не позбавляє орендаря законних підстав для обробітку землі. До моменту переоформлення права власності новим власником або передачі ділянки в управління договірні зобов'язання продовжують діяти.

Нижче розглянуто правові засади користування землею та алгоритми дій щодо мінімізації господарських і юридичних ризиків.

Підстави для продовження користування ділянкою

Смерть орендодавця не є підставою для припинення чинного договору оренди землі та, відповідно, права орендаря на користування земельною ділянкою. Згідно зі ст. 1216, 1218 ЦКУ до складу спадщини входять права та обов'язки спадкодавця, які не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до ст. 32 Закону «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування, не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено самим договором оренди.

Таким чином, до моменту припинення договору оренди на передбачених законом або договором підставах орендар зберігає право користування земельною ділянкою та зобов'язаний виконувати умови договору, у тому числі щодо нарахування орендної плати.

Ризики підприємства та їх мінімізація

Ризик закінчення строку договору під час оформлення спадщини

Спадкування нерідко триває роками. Якщо строк дії договору спливає після смерті орендодавця, а спадкоємці ще не оформили права, орендар захищений законом: згідно з ч. 5 ст. 32-2 Закону «Про оренду землі» та ст. 148-1 Земельного кодексу України договір вважається автоматично поновленим на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності новим власником.

Ризик виплати неналежній особі або наявності кількох спадкоємців

Виплата орендної плати лише на підставі довідки про відкриття спадкової справи неприпустима. Якщо спадкоємців декілька, орендна плата та податки розподіляються виключно в частках, визначених у свідоцтвах про право на спадщину кожного з них.

Ризик спливу позовної давності

Нарахована заборгованість не може «висіти» вічно. За загальним правилом строк позовної давності становить 3 роки (з урахуванням особливостей зупинення строків на час дії воєнного стану згідно з п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ). Списувати таку заборгованість у доходи без з'ясування долі спадщини ризиковано, тому варто періодично моніторити відкриття спадкових справ.

Ризик відумерлості спадщини

Якщо протягом року спадкоємці не з'явилися або відмовилися від спадщини, орган місцевого самоврядування зобов’язаний звернутися до суду про визнання спадщини відумерлою (ст. 1277 ЦКУ). До моменту переходу ділянки в комунальну власність місцева рада або нотаріус можуть укласти договір управління спадщиною (ст. 1285 ЦКУ), і тоді плата нараховуватиметься та перераховуватиметься управителю згідно з умовами такого договору.

Висновки

• Смерть орендодавця не припиняє дію договору оренди землі, а перехід права власності в порядку спадкування не змінює його умов — орендар зберігає право користування ділянкою та виконання договірних обов'язків;
• Якщо строк дії договору спливає до оформлення прав спадкоємцями, договір автоматично поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах у силу прямої норми закону до державної реєстрації права власності новим власником;
• Розрахунки проводяться суворо на підставі свідоцтв про право на спадщину (пропорційно до часток спадкоємців), а в разі відсутності спадкоємців понад рік орендна плата перераховується управителю спадщини або органу місцевого самоврядування після судового визнання спадщини відумерлою.