Продаж нерухомості: бухоблік

Будь-яку операцію в обліку слід оформити документально. Iнформація про вибуття, в т. ч. про реалізацію необоротних активів, повинна своєчасно відображатися у бухобліку підприємства. Унаслідок продажу нерухомості об'єкт ОЗ списується з балансу.

Тож підприємству слід подбати про такі документи:

• рішення про реалізацію необоротних активів потрібно оформити наказом (розпорядженням) керівника підприємства про намір продати актив;
• форму №ОЗ-1 «Акт приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів». При передачі основних засобів іншому підприємству за плату акт складається у трьох примірниках: перші два у підприємства, що здає (де перший примірник додається до звіту, а другий - до повідомлення на передачу та для акцепта), третій примірник передається особі, що приймає основні засоби. Під час продажу на підставі складеної форми №ОЗ-1 також слід зробити позначку у формі №ОЗ - 6 «Iнвентарна картка обліку основних засобів»;
• договір про продаж нерухомості (посвідчується нотаріально);
• податкову накладну.

У ст. 7 Закону про оцінку майна наводиться перелік випадків коли оцінка є обов'язковою. Крім того, підприємство за власним бажанням може здійснити експертну оцінку нерухомості, наприклад, щоб пересвідчитись у правильності визначення ринкової ціни. 

Якщо підприємство веде облік за національними стандартами бухобліку, потрібно враховувати норми П(С)БО 7 та  П(С)БО 27.

В бухобліку потрібно відобразити дві операції:

• переведення ОЗ до групи вибуття, утримуваної для продажу;
• реалізацію ОЗ.

Нарахування амортизації об’єкта потрібно припинити з місяця, наступного за місяцем переведення об’єкта до необоротних активів, утримуваних для продажу. Тому у місяці переведення нерухомості до групи вибуття нараховують місячну амортизацію. 

Зверніть увагу на п. 9 розділу ІІ П(С)БО 27, необоротні активи та група вибуття, утримувані для продажу, відображаються в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності на дату балансу за найменшою з двох величин - балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації. Тож, якщо чиста вартість реалізації нерухомості менша за балансову (як за умовами запитання), то витрати відображаються в складі інших операційних витрат за Дт субрахунку 946 «Втрати від знецінення запасів».

Переведення ОЗ до групи вибуття, утримуваної для продажу показують проведеннями:

• сума зносу об'єкта: Дт 131 Кт 103;
• сума перевищення залишкової вартості над його справедливою вартістю: Дт 946 Кт 103;
• залишкова вартість об'єкта: Дт 286 Кт 103.

Реалізацію нерухомості показують такими проведеннями:

• операція постачання: Дт 680 Кт 712;
• оплата: Дт 311 Кт 377 з подальшим зарахуванням заборгованості: Дт 377 Кт 680 або Дт 311 Кт 680 та Дт 377 Кт 712, та, відповідно, закриття заборгованості: Дт 680 Кт 377;
• ПЗ відображаються за першою подією: Дт 712 Кт 641 або Дт 643 Кт 641 (у випадку передоплати);
• собівартість необоротних активів утримуваних для продажу: Дт 943 Кт 712.

Фінрезультат від здійснення операції з продажу нерухомості є об’єктом для сплати податку на прибуток. Підприємство є платником податку на прибуток і здійснює коригування на різниці, тому слід звернути увагу на ст. 138 ПКУ. У разі продажу нерухомості, як виробничого ОЗ фінансовий результат до оподаткування:

1) збільшується:

• на суму нарахованої бухгалтерської амортизації (за умовами запитання - це 4 млн грн);
• на суму бухгалтерської залишкової вартості (за умовами запитання - це 20 млн грн);

2) зменшується:

• на суму розрахованої податкової амортизації (за умовами запитання - це 4 млн грн);
• на суму податкової залишкової вартості ОЗ визначеної з урахуванням положень пп. 138.3 ПКУ (за умовами запитання - це 20 млн грн).

Пам’ятайте, що для податкової амортизації:

• заборонений виробничий метод амортизації;
• потрібно враховувати мінімально допустимі строки корисного використання;
• не враховуються переоцінки — дооцінки або уцінки. 

Перед заповненням додатка РІ за півріччя слід заповнити додаток АМ — інформація щодо нарахованої амортизації, де будуть заповнені графи 3,4 та 5 рядка А3. А далі значення графи 5 рядка 1.2.1 переноситься до рядка 1.2.1 додатка РІ.

Тож у випадку реалізації нерухомості у травні 2020 р. у додатку РІ за півріччя будуть заповнені такі рядки:

• рядок 1.1.1 - сума бухамортизації — 4 млн грн;
• рядок 1.1.2 - балансова вартість — 20 млн грн;
• рядок 1.2.1 - сума податкової амортизації — 4 млн грн;
• рядок 1.2.2 - балансова вартість з урахуванням пп. 138.2 ПКУ — 20 млн грн.

За умовами запитання, різниці, які виникають при нарахуванні амортизації необоротних активів, згортаються.