Придбання об’єктів нерухомості за загальною вартістю: як поставити на облік кожний об’єкт?

Запитання:

Підприємство – квартальний платник податку на прибуток (на загальній системі оподаткування) у грудні 2018 р. за договором купівлі-продажу придбало за грошові кошти об’єкти нерухомого майна (згідно з актом приймання-передачі - 12 одиниць, вартість кожної з яких не ідентифікована, а наведена лише загальна вартість всього майна). Якими документами слід ще оформити операцію купівлі-продажу нерухомого майна, окрім договору, акту приймання-передачі, звіту про оцінку майна для того, щоб поставити на облік окремо кожен придбаний об’єкт? Які звіти слід подати після набуття права власності на цю нерухомість (№20-ОПП)? З якого періоду відбувається розрахунок плати за нерухоме майно? З якого періоду слід сплачувати орендну плату за землю, якщо договір оренди земельної ділянки ще не переукладено? 

Відповідь:

Оприбуткування об’єктів 

Відповідно до п. 7 П(С)БО 7 придбані основні засоби зараховуються на баланс підприємства первісною вартістю. При цьому одиницею обліку ОЗ є об'єкт ОЗ.

У п. 9 П(С)БО 7 та п. 12 Методичних рекомендацій №561 зазначено, що первісна вартість об'єктів ОЗ, зобов'язання за які визначені загальною сумою, визначається розподілом цієї суми пропорційно до справедливої вартості окремого об'єкта ОЗ.

Нагадаємо, що справедливою вартістю будівель в пп. 4.1 додатку до П(С)БО 19 встановлено їх ринкову вартість.  Тому ринкова вартість кожного об’єкта нерухомого майна визначається за даними звіту про оцінку майна. Підставою для зарахування на баланс ОЗ є акт приймання-передачі (введення в експлуатацію) основних засобів.

Мінфін у листі від 23.03.2007 р. №31-34000-10-25/5753 повідомляє, що форма акту приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (ф. №03-1) затверджена наказом Мінстату №352.

При оформленні приймання ОЗ акт (накладна) складається в одному примірнику на кожний окремий об'єкт приймальною комісією, призначеною розпорядженням (наказом) керівника підприємства (організації).

Зазначений акт, що є первинним документом, із зазначенням в ньому обов'язкових реквізитів, перелік яких встановлено ч. 2 ст. 9 Закону про бухоблік, складає комісія, визначає строк корисного використання об'єкта ОЗ, а також інші показники (характеристики тощо), необхідні для оприбуткування кожного об’єкту нерухомого майна.

Акт (ф. №03-1), після його оформлення, з доданою технічною документацією та іншими первинними документами (актом приймання-передачі, звіту про оцінку майна, розрахунками, висновками тощо), що відносяться до даного об'єкта, передається до бухгалтерії підприємства, підписується головним бухгалтером та затверджується керівником підприємства.

Звітність після набуття права власності на нерухомість

Відповідно до п. 265.1 ПКУ податок на майно складається з:

• податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
• транспортного податку;
• плати за землю.

Відповідно до пп. 266.1.1 ПКУ юрособи, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, є платниками податку на нерухоме майно.

Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, в т. ч. його частка (пп. 266.2.1 ПКУ).

При цьому не є об'єктом оподаткування будівлі промисловості, зокрема:

• об'єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб'єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках (пп. «е» пп. 266.2.2 ПКУ);
• виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ).

ДФС у Харківській області в ІПК від 20.06.2018 р. №2744/ІПК/20-40-12-03-21 повідомляє, що з метою застосування норм пп. 266.2.2 ПКУ при визначені промислових підприємств необхідно дотримуватися вимог Національного класифікатора України ДК 009:2010.

Згідно з ДК 009:2010 процес промислового виробництва – це процес перероблення (механічного, хімічного, ручного тощо), який використовують для виготовлення нової продукції (споживчих товарів, напівфабрикатів чи засобів виробництва), оброблення товарів, що були у використанні, надання промислових послуг і який класифікують у секціях:

• B «Добувна промисловість та розроблення кар'єрів»;
• C «Переробна промисловість»;
• D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря»;
• E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами»;
• F «Будівництво».

Госпдіяльність за кодом КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» відноситься до секції L «Операції з нерухомим майном», тобто не є підставою для віднесення підприємства-орендодавця до категорії промислових підприємств.

Крім того, операція передання об'єктів нерухомості в оренду не передбачає їхного використання орендодавцем для здійснення власної виробничої діяльності.

Отже, підприємство-орендодавець об'єктів промислової нерухомості не має обґрунтованих підстав для звільнення об'єкта або його складових від оподаткуванням податком на нерухомість на підставі пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ.

Тому лише у випадку, якщо об'єкти нерухомості придбані з метою надання їх в оренду, підприємству необхідно буде сплачувати податок на нерухомість.

База оподаткування об'єктів нежитлової нерухомості, в т. ч. їх часток, що перебувають у власності юросіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об'єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на нього (пп. 266.3.3 ПКУ).

Ставки податку для об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності юросіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об'єднаних територіальних громад, що створені згідно з законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об'єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування (пп. 266.5.1 ПКУ).

Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року (пп. 266.6.1 ПКУ).

Відповідно до пп. 266.7.5 ПКУ платники податку – юрособи самостійно обчислюють суму податку на нерухомість станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об'єкта/об'єктів оподаткування декларацію, з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Податок сплачується за місцем розташування об'єкта/об'єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями БКУ (пп. 266.9.1 ПКУ).

Орендна плата за землю

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ПКУ). Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, а об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (пп. 288.2 та 288.3 ПКУ). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ПКУ).

Таким чином, нарахування податкових зобов'язань з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності здійснюється на підставі договорів оренди таких ділянок.

У п. 288.7 ПКУ зазначено, що податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог ст. 285 - 287 ПКУ.

На виконання вимог п. 286.2 ПКУ платники плати за землю (крім фізосіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року. 

Податкову декларацію на поточний рік з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій.  При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Повідомлення про об'єкти оподаткування або об'єкти, пов'язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність, за формою №20-ОПП

Відповідно до п. 63.3 ПКУ з метою проведення податкового контролю платники податків підлягають реєстрації або взяттю на облік у контролюючих органах:

• за місцезнаходженням юросіб, відокремлених підрозділів юриосіб;
• за місцем розташування (реєстрації) їх підрозділів, рухомого та нерухомого майна, об'єктів оподаткування або об'єктів, які пов'язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (неосновне місце обліку).

Об'єктами оподаткування і об'єктами, пов'язаними з оподаткуванням, є майно та дії, у зв'язку з якими у платника податків виникають обов'язки щодо сплати податків та зборів. Такі об'єкти за кожним видом податку та збору визначаються згідно з відповідним розділом ПКУ.

Платник податків зобов'язаний:

• стати на облік у відповідних контролюючих органах за основним та неосновним місцем обліку;
• повідомляти про всі об'єкти оподаткування і об'єкти, пов'язані з оподаткуванням, контролюючі органи за основним місцем обліку згідно з порядком обліку платників податків.

Заява про взяття на облік платника податків за неосновним місцем обліку подається до відповідного контролюючого органу протягом 10 робочих днів після:

• створення відокремленого підрозділу;
• реєстрації рухомого чи нерухомого майна;
• відкриття об'єкта чи підрозділу, через які провадиться діяльність або які підлягають оподаткуванню.

Виходячи з викладеного зазначимо, що повідомлення про об'єкти оподаткування або об'єкти, пов'язані з оподаткуванням, або через які провадиться діяльність (ф. №20-ОПП) необхідно подати до контролюючого органу за основним місцем обліку, а звітувати з податку на нерухомість та орендної плати лише у разі виникнення об'єктів оподаткування.