Підприємство продає працівнику квартиру у розстрочку: облік та оподаткування

Продаж квартири працівникові в розстрочку  регулюється ст. 694 — 695 ЦКУ. При цьому підприємство спеціально придбаває квартиру саме для подальшого продажу працівникові на умовах розстрочення платежу.

Бухоблік та податок на прибуток

Якщо квартира придбавається безпосередньо для перепродажу її працівнику, то  в обліку підприємства відображається продаж такої квартири як товару. Відповідно до п. 8 П(С)БО 27 придбані активи, які визнаються необоротними активами, утримуваними для продажу (у даному випадку – квартира), зараховуються на баланс за вартістю придбання, яка визначається відповідно до п. 9 П(С)БО 9. Придбання квартири відображається записом Дт 286 Кт 631.

Дохід від продажу квартири працівнику відображається на субрахунку 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів», а собівартість проданої квартири — на субрахунку 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів». Цей запис робиться при передачі квартири працівнику у власність, оскільки всі ризики і вигоди, пов’язані з правом власності на квартиру, передані. При цьому в бухобліку робляться записи:

• Дт 361 Кт 712 – визнано дохід від продажу квартири та заборгованість працівника перед підприємством за квартиру;
• Дт 943 Кт 286 – списано вартість квартири.

Коригування фінрезультату з метою оподаткування податком на прибуток для цієї ситуації не передбачено.

ПДВ

З огляду на те, що такий продаж квартири не є першим продажем житла,  такий продаж звільняється від ПДВ на підставі  пп. 197.1.14 ПКУ.

У випадку, якщо підприємство придбало цю квартиру на первинному ринку як перший покупець з ПДВ, то на суму такого податкового кредиту з ПДВ доведеться нарахувати податкові зобов’язання згідно з  п. 198.5 ПКУ.

Щодо такого нарахування більш докладно можна почитати тут.  Про те, як скласти зведену податкову накладну згідно з п. 198.5 ПКУ, ми писали тут>>

У даному випадку тип причини невидачі такої податкової накладної покупцю буде 09 «Складена на постачання для операцій, які звільнені від оподаткування податком на додану вартість» - п. 8 Порядку №1307.

Якщо квартира придбана на вторинному ринку, зокрема у платника ПДВ, то під час її придбання нарахування ПДВ не буде.

Утримання вартості квартири із зарплати працівника

Проводячи утримання із зарплати, що не пов’язані з утриманням податків, слід враховувати обмеження, встановлені ч. 1 ст. 128 КЗпП  та ст. 26 Закону про оплату праці. При кожній виплаті зарплати загальний розмір усіх утримань не може перевищувати 20%, а у випадках, окремо передбачених законодавством, — 50% зарплати, яка належить до виплати працівникові. У разі утримання за кількома виконавчими документами розмір відрахувань не повинен перевищувати 50% зарплати, а у разі утримання аліментів на неповнолітніх дітей — 70%. Ці розміри застосовуються до суми зарплати після проведення усіх обов’язкових утримань (ПДФО, військовий збір).

Виняток із наведеного правила — ситуація, коли утримання відбувається на підставі заяви працівника або на підставі цивільно-правового договору, як у даному випадку. Укладаючи цивільно-правовий договір купівлі квартири у розстрочку, працівник використовує своє право на вільне розпорядження своєю зарплатою, вирішивши спрямовувати її частину на погашення заборгованості з виплати розстрочки. У цьому випадку роботодавець утримує із заробітної плати працівника частину розстроченої суми згідно з цивільно-правововим договором між двома суб’єктами цивільних відносин, тому вищевказані обмеження на це не поширюються.

Отже, роботодавець може утримувати щомісячно суму розстрочки із зарплати працівника. Потрібно лише пам’ятати про те, що таке утримання по суті є виплатою зарплати  - у цей момент підприємство погашає своє зобов’язання перед працівником з виплати йому зарплати, а працівник погашає своє зобов’язання щодо сплати розстрочки.  Таким чином, у зв’язку з проведенням такого зарахування заборгованостей (зазвичай це останній день місяця, коли проводиться розрахунок заробітної плати та здійснюються всі утримання), слід сплатити ПДФО, військовий збір та ЄСВ з тієї частини зарплати, що використана для погашення розстрочки. ПДФО слід сплатити протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем такого зарахування – пп. 168.1.4 ПКУ.  ЄСВ сплачується «день у день» - ч. 8 ст. 9 Закону про ЄСВ. Якщо незручно сплачувати ЄСВ в останній день місяця, можна сплатити його заздалегідь,  або ж зробити утримання із зарплати на погашення розстрочки в день виплати зарплати (тобто зробити в обліку зарахування заборгованостей  - Дт 661 Кт 361 на дату виплати зарплати, а не на дату нарахування зарплати) – і тоді вже сплатити ПДФО, військовий збір та ЄСВ зі всієї суми виплаченої зарплати з урахуванням утриманої розстрочки.

Звісно, працівник може погашати розстрочку готівкою, а також безготівково шляхом перерахування коштів на рахунок роботодавця.

ПДФО, військовий збір та ЄСВ

Оподатковуваний дохід у працівника виникне тільки у тому випадку, якщо продаж квартири здійснюється за зниженою ціною, тобто зі знижкою. Згідно з пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ сума знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для платника податку, включається в оподатковуваний дохід працівника як дохід у вигляді додаткового блага. Такий дохід з урахуванням «натурального» коефіцієнта (п. 164.5 ПКУ) оподатковується ПДФО за ставкою 18%. Також із суми знижки потрібно буде утримати військовий збір без застосування «натурального» коєфіцієнта.

Датою виникнення доходу  у працівника у вигляді знижки буде дата переходу права власності на квартиру до працівника.

ЄСВ з доходу у вигляді знижки на квартиру не справляється, тому що така знижка не є заробітною платою працівника.