Продаж нерухомості фізособою - підприємцем та її перехід на спрощену систему оподаткування: які наслідки?

Податкові наслідки залежатимуть від того, коли саме буде продана така нерухомість, до чи після переходу на єдиний податок, коли буде отримана плата за цю нерухомість, а також від того, чи залишатиметься ФОП платником ПДВ на момент такого продажу. 

Якщо спочатку нерухомість продається (отримується оплата), а потім здійснюється перехід на сплату ЄП. 

ПДФО та військовий збір

Починаючи з 01.01.2017 р., підприємець на загальній системі оподаткування може включати до складу витрат, пов'язаних з провадженням його госпдіяльності, амортизаційні відрахування з вартості придбаних після 01.01.2017 основних засобів та нематеріальних активів або самостійно виготовлених основних засобів при наявності підтверджуючих на здійснення таких витрат документів (крім земельних ділянок; об'єктів житлової нерухомості; легкових та вантажних автомобілів). Зазначена норма визначена пп. 177.4.6 ПКУ. 

Як роз’яснюють  податківці, основні засоби, придбані до 01.01.2017 не підлягають амортизації з метою включення до витрат, оскільки нові правила амортизації стосуються лише основних засобів придбаних у 2017 році. 

Але зміни, внесені до ст. 177 ПКУ, нічого не говорять про порядок оподаткування підприємцем операцій з продажу таких основних засобів. Загальні ж норми такі - оподатковуваним доходом вважається виручка у грошовій та негрошовій формі. При цьому, що таке «виручка», ПКУ не визначає.  Податківці в «ЗІР» говорять:   оскільки виручкою фізособи – підприємця вважається дохід, отриманий у грошовій та не грошовій формі, то датою при формуванні загального оподатковуваного доходу є дата фактичного надходження коштів на банківський рахунок (у касу) або отримання інших видів компенсації вартості поставлених (або тих, що підлягають поставці) ним товарів, тобто застосовується касовий метод.  

Але, у листі від 27.08.2014 р. №2364/6/99-99-17-02-02-16, ДФСУ пішла ще далі: до складу загального оподатковуваного доходу зараховується виручка, що надійшла фізособі - підприємцю як в грошовій, так і в натуральній формі від провадження господарської діяльності, а саме: виручка у вигляді безготівкових грошових коштів, що надійшли на банківський рахунок чи в готівковій формі безпосередньо підприємцю чи його працівникам на місці здійснення розрахунків (в т. ч. відсотки банку), виручка в натуральній (негрошовій формі), суми штрафів і пені, отримані від інших суб'єктів підприємництва за договорами цивільно-правового характеру за порушення умов договорів, та інші доходи, які пов'язані із здійсненням підприємницької діяльності.

Отже, якщо зазначена у запитанні нерухомість використовувалася в підприємницькій діяльності (і тим більш, якщо підприємець враховував у складі витрат амортизацію такої нерухомості), скоріш за все, податківці вважатимуть суму плати за договором її купівлі-продажу виручкою підприємця і вимагатимуть включити її до оподаткованого доходу за ст. 177 ПКУ (а не за ст. 172 ПКУ, як це відбувається для звичайних фізосіб). Втім, остаточну відповідь на це питання можна отримати, звернувшись до органу ДФС за індивідуальною податковою консультацією (ст. 52 ПКУ). 

І, якщо така плата буде оподаткованим доходом, з неї треба буде сплатити і військовий збір 1,5%. 

ПДВ

Аналогічний підхід податківці застосовуватимуть і для оподаткування такого продажу ПДВ.  Якщо вони визнають цю нерухомість основним засобом, який підприємець використовував у власній підприємницькій діяльності (тим більш, що він вже скористався правом на податковий кредит у зв’язку із її купівлею), податківці вимагатимуть оподаткувати ПДВ продаж цієї нерухомості. 

Але, оподаткування зазначеної операції залежатиме від виду нерухомості. Адже, згідно із пп. 197.1.14 ПКУ, постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання звільняється від оподаткування ПДВ. 

Отже, якщо нерухомість житлова, то її  не перший продаж не оподатковується ПДВ. Але, оскільки при купівлі такого житла платник ПДВ скористався правом на податковий кредит, то він має визнати податкове зобов’язання з ПДВ за п. 198.5 ПКУ (за ставкою 20%, виходячи з залишкової балансової вартості – п. 189.1 ПКУ). 

Якщо ж нерухомість нежитлова, то її продаж оподатковується ПДВ за ставкою 20%. При цьому база оподаткування визначається із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухобліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції. Зважаючи на те, що підприємець бухоблік не веде, йтиметься про залишкову балансову вартість за його обліковими даними (в разі, якщо такий підприємець вважає нерухомість основним засобом і амортизує його вартість). 

Якщо ж амортизація підприємцем не нараховується (в такому випадку немає сенсу і визнавати цю нерухомість необоротним активом), в обох випадках база оподаткування буде (або не може бути нижчою за) ціна придбання.  

Якщо спочатку здійснюється перехід на сплату ЄП, а потім  нерухомість продається (отримується оплата). 

Єдиний податок

ФОП на єдиному податку не мають права на витрати і для них не встановлено спеціальні правила оподаткування операцій з купівлі-продажу основних засобів. 

Але для них існує інше правило – за п. 292.1 ПКУ до оподаткованого єдиним податком доходу не включаються отримані такою фізособою доходи від продажу нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності. 

ПДФО та військовий збір

Втім, це не означає, що такий дохід буде зовсім звільнено від оподаткування. Просто дохід від продажу нерухомого майна такого ФОП вважатиметься не підприємницьким, і оподатковуватиметься за правилами і ставками, встановленими для звичайних фізосіб (ст. 172 ПКУ).  

І, якщо отримана оплата буде оподаткованим доходом, з неї треба буде сплатити і військовий збір 1,5%. 

ПДВ

Якщо перебуваючи на спрощеній системі оподаткування ФОП залишатиметься платником ПДВ (обере 3 групу зі сплатою ПДВ), оподаткування такої операції відбуватиметься аналогічно до зазначеного вище.

А ось якщо перехід на єдиний податок означатиме анулювання реєстрації платником ПДВ, то слід враховувати норми п. 184.7 ПКУ. Він говорить: якщо товари/послуги, необоротні активи, суми ПДВ по яких були включені до складу податкового кредиту, не були використані в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності, такий платник податку в останньому звітному (податковому) періоді не пізніше дати анулювання його реєстрації як платника податку зобов'язаний визначити податкові зобов'язання по таких товарах/послугах, необоротних активах виходячи із звичайної ціни відповідних товарів/послуг чи необоротних активів.

Отже, в останньому місяці перебування платником ПДВ, ФОП доведеться визнати податкове зобов’язання за такою нерухомістю. При цьому базою оподаткування буде звичайна ціна, визначена згідно пп. 14.1.71 ПКУ.