Дата виникнення податкового зобов'язання з ПДВ при продажу майнових прав на майно, що будується

Запитання: Юрособа (платник податку на прибуток та ПДВ) будує об'єкт транспортної інфраструктури підрядним способом, заключає договір про продаж майнових прав на цей об'єкт та підписує акт прийому-передачі майнових прав іншій юрособі. Оплата за майнові права надійде через кілька місяців. Чи виникає в момент підписання акту прийому-передачі майнових прав податкове зобов’язання з ПДВ у забудовника (та податковий кредит у покупця)?

Відповідь:

Відповідно до п. 185.1 ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є, зокрема, операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України.

При цьому, товари – це матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення (пп. 14.1.244 ПКУ).

А постачання товарів - будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (пп. 14.1.191 ПКУ).

Відповідно до п. 187.1 ПКУ податкові зобов’язання з ПДВ виникають за першою подією: або отримання оплати, або ж відвантаження товарів.

Оскільки відповідно до умов питання спочатку оформлюється акт приймання-передачі майнових прав, то виникає питання, чи є майнові права товаром для цілей ПДВ?

Майнові права можна вважати специфічним товаром, однак по суті майнові права на нерухомість/об’єкт транспортної інфраструктури, реалізуються шляхом передачі права власності на таку нерухомість/об’єкт транспортної інфраструктури. При самій передачі майнових прав перехід права власності на кінцевий товар  -  нерухомість/транспортну інфраструктуру не відбувається. А тому, вважаємо, що на дату підписання акта приймання-передачі майнових прав не виникає першої події згідно з п. 187.1 ПКУ, адже немає поставки товару. 

Однак, у податківців інша точка зору. Нещодавно податківці надали свіжі роз'яснення щодо ПДВ при реалізації майнових прав на житлову нерухомість – листи ДФС від 19.07.2016 р. №15532/6/99-99-15-03-02-15, від 21.03.2016 р. №6091/6/99-99-19-03-02-15. Вважаємо, що такі роз’яснення можуть бути застосовані й до вказаної ситуації, адже опосередковано підтверджують вищезазначену думку.

Податківці у вищевказаних листах відмітили, що майнові права на об'єкт інвестування наділяють покупця правом на одержання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію). Тому операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно (квартири) для продавця (забудовника об'єкта житлового фонду) для цілей оподаткування ПДВ є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20%.

Єдине, чого податківці не пояснюють в цих листах, це коли виникає ПЗ з ПДВ в такій ситуації.

На нашу думку, оскільки майнові права платника-покупця після прийняття нерухомості в експлуатацію реалізуються шляхом набуття права власності на таку нерухомість, то із листів випливає, що датою виникнення ПЗ з ПДВ може бути, або дата введення в експлуатацію новозбудованого житла (у нашому випадку – дата введення в експлуатацію нерухомості/ об'єкта транспортної інфраструктури), або ж дата отримання оплати за такі майнові права.

Втім, оскільки зазначене питання достатньо не врегульоване на нормативному рівні, для уникнення непорозумінь із контролюючими органами радимо звернутися до ДФС за індивідуальною податковою консультацією.