Обложение НДС коммунальных услуг по договору аренды

Нельзя сказать, что схема в корне меняется для всех арендодателей и арендаторов. Поскольку на практике сумма компенсации коммунальных платежей и раньше отражалась в договорах по-разному:

• как переменная составляющая арендной платы;
• как отдельный вид расходов, которые подлежат компенсации арендатором. 

Основной принцип не изменился: если рассматривать компенсацию расходов, связанных с эксплуатацией переданного в аренду помещения,  как переменную составляющую арендной платы, то вся такая арендная плата облагается НДС по ставке 20%, исходя из договорной стоимости и с учетом правил, согласно п. 188.1 НКУ.

Если же коммунальные расходы, понесенные арендодателем, согласно договора аренды, должны компенсироваться арендатором отдельно, то арендодатели «перевыставляют» полученные счета от обслуживающих помещение организаций арендодателям. При такой схеме работы, как правильно отмечают налоговики в письме от 19.04.2016 р. №8815/6/99-99-19-03-02-15, такая компенсация не соответствует определению поставки товаров (услуг), а соответственно и не может быть объектом для начисления НО. 

Может ли арендодатель включать в НК суммы НДС по НН, полученным от поставщиков коммунальных услуг и не возникнет ли обязанность нивелировать такой  полученный НК через начисление НО , согласно п. 198.5 НКУ? 

По нашему мнению, арендодатель включает в НК соответственные суммы НДС по НН, полученным от поставщиков коммунальных услуг, при любой схеме возмещения стоимости таких услуг арендатором. 

Если далее в отношениях с арендаторами помещений стоимость таких эксплуатационных услуг не компенсируется арендаторами  через отдельный договор, а является составляющей арендной платы, никаких последствий по п. 198.5 НКУ  относительно обязанности начислить НО не возникает, так как стоимость коммунальных услуг включена в стоимость арендной платы, т.е., облагается НДС и напрямую связана с хозяйственной деятельность предприятия. 

Что касается схемы работы, где эксплуатационные услуги компенсируются арендатором отдельно, тут вопрос гораздо сложнее. По мнению налоговиков, такое «перевыставление» коммунальных счетов лишает такие  полученные арендодателем коммунальные услуги связи с хозяйственной  деятельностью (ведь сам он эти услуги не потребляет, и не продает их арендатору, получая от него лишь компенсацию понесенных затрат), а соответственно приводят к обязанности начислить НО согласно п. 198.5 НКУ. Считаем, что налоговики в данном контексте также достаточную аргументацию, но не бесспорную, поэтому решение налогоплательщики должны принимать сами (дополнительно см. материал на эту тему: Компенсація vs об'єкт оподаткування ПДВ).