ПДВ при продажу новозбудованого житла

Порядок оподаткування ПДВ операцій з постачання житла, визначений підпунктом 197.1.14 ПКУ. Зокрема, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Враховуючи зазначене, операція з постачання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду) для будівельної організації (надавача послуг - підрядника) є першою поставкою житла відповідно до підпункту 197.1.14 ПКУ. Такі операції є об'єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20% незалежно від того, матеріали замовника чи підрядника використані для будівництва такого житла. Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла інвесторам - членам кооперативу звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 ПКУ.

Таким чином, якщо підприємство збудувало житло власними силами, то ПЗ з ПДВ виникає у такого підприємства при передачі житла у власність фізособам. Якщо ж підприємство замовило послуги з побудування такого житла підрядній організації, то ПЗ з ПДВ виникнуть саме у підрядника при передачі цих послуг і збудованого житла підприємству-замовнику, а коли підприємство-замовник здійснюватиме наступні передачі житла покупцям, ПЗ з ПДВ за операцією з такої передачі вже не виникатиме. 

При цьому слід зазначити, що відповідно до пункту 198.5 ПКУ, якщо придбані товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до статті 197 ПКУ, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 ПКУ. Отже, у разі, якщо житло побудувала підрядна організація, то підприємство-замовник має право на ПК з ПДВ, але у звітному періоді, в якому підприємство-замовник здійснюватиме передачу такого житла покупцю, воно має визнати ПЗ з ПДВ за п. 198.5 ПКУ, виходячи з ціни придбання цього житла (вартості послуг підрядника). 

Податкові накладні при цьому оформлюватимуться наступним чином: 

1) якщо житло будує підприємство без застосування послуг сторонньої підрядної організації, то на дату першої події (оплати або поставки житла) складається податкова накладна. Якщо покупцем є фізособа – неплатник ПДВ, то податкова накладна залишиться у продавця, складатиметься із типом причини 02, в найменуванні покупця зазначатиметься «Неплатник», а в ІПН – умовний код «100000000000»;

2) якщо житло будує підрядник, то податкову накладну складатиме саме підрядник, теж за датою першої події, зазначаючи в даних покупця дані підприємства-замовника. Потім, при у звітному періоді передачі житла фізособам підприємство-замовник складе зведену податкову накладну, датовану не пізніше останнього числа такого місяця, із типом причини 09. В даних про покупця в такій зведеній податковій накладній будуть зазначені назва самого підприємства-замовника, та умовний ІПН «600000000000».