Земля і будинок - окремі об'єкти власності, тому оформлювати продаж рекомендується таким чином, щоб вартість кожного з них була чітко розмежована: або двома окремими договорами купівлі-продажу, або одним договором з виділенням ціни будинку і ціни землі окремими рядками. Об’єднувати в договорах об'єкти в одну загальну ціну без розмежування – не рекомендується.
Варіанти оформлення
Варіант І
Два окремі договори купівлі-продажу - Договір купівлі-продажу земельної ділянки та Договір купівлі-продажу житлового будинку, які можна підписати в один день в одного нотаріуса.
Варіант ІІ
Один договір, у якому окремо прописані «Об'єкт 1 - Будинок (ціна X)» і «Об'єкт 2 - Земельна ділянка (ціна Y)».
Наслідки при об’єднані вартості в одну ціну (ПДВ)
Перше постачання новозбудованого житла (таунхауса) будівельною компанією оподатковується ПДВ за ставкою 20%. Натомість продаж земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ за пп. 197.1.21 ПКУ - але лише за умови, що земельна ділянка обліковується як окремий об'єкт і не включена до вартості нерухомості. Тобто окреме зазначення ціни в договорі - це спосіб задокументувати таке розмежування.
Якщо ж земельна ділянка не виділена як окремий об'єкт обліку і входить до вартості будинку, вся операція (включно з вартістю землі) - підпадає під оподаткування ПДВ.
Такий підхід підтверджений позицією ДПС України у роз’ясненні: Який порядок оподаткування операцій з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок?.
Також, детальніше ми писали про це у публікаціях:
- Продаж нежитлового приміщення разом із землею: порядок оподаткування ПДВ
- ПДВ-наслідки продажу земельної ділянки, виділеної окремо від об'єкта нерухомості
- Продаж землі з приміщенням: що з ПДВ.
Оформлення податкових накладних
Якщо земля й будинок належно розмежовані в обліку та первинних документах, то на кожен об'єкт складається окрема податкова накладна: одна - на будинок, зі ставкою ПДВ 20%, друга - на земельну ділянку, без ПДВ (з позначкою про пільгу за пп. 197.1.21 ПКУ).
Якщо ж такого розмежування немає, право на пільгу щодо землі відсутнє, і ПДВ нараховується на всю операцію.
Висновки
- Продаж рекомендується оформлювати двома окремими договорами купівлі-продажу - землі та будинку, підписаними в один день, або ж одним договором, але з чітко розмежованими цінами обох об'єктів в ньому;
- Продаж будинку як першого постачання житла оподатковується ПДВ за ставкою 20%. Продаж землі звільнений від ПДВ, якщо земля обліковується як окремий об'єкт, а не як частина вартості нерухомості;
- Якщо земля і будинок не розмежовані в обліку, ПДВ 20% нараховуватиметься на всю суму, включно з вартістю землі.
Найкращі консультації – тепер у Telegram та Viber!
Читайте відповіді «Дебету-Кредиту» на найцікавіші та найактуальніші запитання у популярних месенджерах!
Доступ до повного тексту цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Ще не передплатник, проте теж хочете скористатись такою можливістю?
Оформіть пакет «Мій асистент» усього за 199 грн/міс або спробуйте безкоштовну передплату на 14 днів прямо зараз
