Які податкові наслідки з ПДВ, ПДФО при продажу нерухомості фізособі?

Частиною першою ст. 694 ЦКУ встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ст.334 ЦКУ).

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч.3 ст.640 ЦКУ).

Отже, право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права.  Відповідно саме з цієї дати продавець втрачає право власності на це майно.

Таким  чином  до нотаріального посвідчення договору купівлі – продажу нерухомого майна таке майно залишається у власності юридичної особи.  Відповідно така  юридична особа має обліковувати його на своєму балансі та сплачувати за нього податок на нерухомість (якщо ця нерухомість підлягає оподаткуванню).

Якщо фізособа сплачує частинами кошти за таке майно до моменту нотаріального оформлення договору купівлі – продажу, такі кошти вважаються авансом (передоплатою).  

Нагадаю, що звільнення від оподаткування ПДВ стосується лише постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів (пп. 197.1.14 ПКУ).

Операції з продажу нежитлових приміщень чи їх частин оподатковуються ПДВ в загальному порядку. 

База оподаткування ПДВ при продажу оcновних засобів не може бути менше їх балансової (залишкової) вартості (пп. 188.1 ПКУ).

Податкова накладна складається датою виникнення податкового зобов’язання, яке в свою чергу виникає за правилом «першої події» (пп. 187.1 ПКУ):

• або на дату поставки товару (передачі будівель);
• або на дату отримання передоплати.

У наведеній ситуації «першою подією» (подіями) є оплата. Отже, податкові накладні слід оформляти на дату кожної оплати. 

В податковій накладній вказується назва, яка зазначатиметься у відповідному первинному документі, за яким нерухомість передаватиметься фізособі. При цьому якщо оплачується не повна вартість об’єкта, то вказується його повна ціна та «дробова» кількість. Наприклад, якщо продається свинарник вартістю 120 000 грн (з ПДВ), а прийшла оплата – 24 000 грн, в ПН пишеться – «Свинарник», кількість – 0,2 шт., ціна (без ПДВ) 100 000 грн., всього вартість (без ПДВ ) - 20 000 грн, ПДВ – 4 000 грн.

Що стосується ПДФО та ВЗ, то ці податки по даній операції не виникають, адже фізособа не отримаує доходу.