Доля поліпшень при продажу орендареві об’єкта оренди

Прямої однозначної відповіді на це питання чинне законодавство не містить. На наш погляд, це питання сторони можуть вирішити договором між собою.

Проте варто звернути увагу на норму ст. 18 Закону №2269.

У ч. 2 цієї статті наведено умови, за яких орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки:

• орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
• орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
• невід’ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
• здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;
• орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
• договір оренди є чинним на момент приватизації.

А в ч. 3 цієї статті зазначено таке:

• у разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем;
• ціна продажу об’єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід’ємних поліпшень;
• якщо покупцем об’єкта приватизації стає орендар, вартість невід’ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації.

Тобто, з наведеного випливає, якщо орендар виконав поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця, то про виконанні й інших умов, наведених в ст. 18 Закону №2269, він отримує право на викуп майна.

Якщо майно викупається через аукціон, то ціна продажу визначається без урахування вартості поліпшень. Надалі покупець майна, якщо це не орендар, сплачує ціну майна продавцеві, а орендареві компенсує вартість поліпшень.

Якщо покупцем об’єкта приватизації стає орендар, вартість невід’ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації.

Тобто, якщо майно придбав орендар, він не сплачує продавцеві орендодавцеві вартість поліпшень.

Приклад. Згідно з експертною оцінкою, вартість об'єкта приватизації (орендованого майна) - 2 000 000,00 грн (без ПДВ), в тому числі невід'ємні поліпшення: 1 000 000,00 грн (без ПДВ). Таким чином, без урахування поліпшень оціночна вартість об’єкта викупу - 1 000 000,00 грн (без ПДВ).

За даними цього прикладу, вартість продажу, яку орендар має сплатити орендодавцеві продавцеві за продаж майна, визначається без урахування поліпшень - 1 000 000,00 грн, окрім того ПДВ 200 000,00 грн, всього з ПДВ - 1 200 000,00 грн.

 ***

Також читайте:

• Поліпшення орендованого майна: коли нараховувати ПДВ та як при поверненні?
• Відчуження поліпшень орендованого майна: які облікові та податкові наслідки?