Продаж двох земельних ділянок фізособою у 2026 році: ПДФО, ВЗ і 4ДФ за ПКУ (аудіоверсія)

Статус податкового агента та база оподаткування

Відповідно до пп. 172.7 ПКУ, якщо покупцем нерухомого майна у фізичної особи є юридична особа, така юридична особа є податковим агентом фізичної особи щодо доходів від продажу нерухомості та виконує функції з нарахування, утримання і перерахування до бюджету ПДФО та військового збору.

Згідно з пп. 172.3 ПКУ дохід від продажу земельної ділянки визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої відповідно до законодавства.

Кожна земельна ділянка, якій присвоєно окремий кадастровий номер, є окремим об'єктом нерухомого майна. Тому для цілей ст. 172 ПКУ продаж кожної з двох земельних ділянок враховується як окрема операція з продажу нерухомості, у тому числі якщо обидві ділянки відчужуються одночасно або за одним договором.

Оподаткування першої земельної ділянки

Відповідно до пп. 172.1 ПКУ дохід від продажу земельної ділянки не оподатковується ПДФО, якщо одночасно виконуються такі умови:

1. це перший протягом звітного календарного року продаж об'єкта нерухомості, зазначеного у пп. 172.1 ПКУ;

2. земельна ділянка перебувала у власності фізичної особи понад три роки. Вимога щодо трирічного строку володіння не застосовується до майна, отриманого у спадщину;

3. земельна ділянка належить до об'єктів, перелічених у пп. 172.1 ПКУ, зокрема:

• земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі, визначених ст. 121 Земельного кодексу України:
• для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю), визначеної відповідно до ст. 121 ЗКУ;
• для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га;
• для ведення садівництва — не більше 0,12 га;
• для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд: у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га;
• для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га;
• для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га;
• земельна ділянка сільськогосподарського призначення, безпосередньо отримана фізичною особою у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такої фізичної особи;
• земельна ділянка, виділена в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю);
• земельна ділянка, отримана фізичною особою у спадщину.

Якщо зазначені умови виконані, дохід від першого продажу не оподатковується ПДФО та звільняється від військового збору.

Якщо земельна ділянка належить до об'єктів, зазначених у пп. 172.1 ПКУ, але умови для неоподаткування не виконуються, дохід від її продажу оподатковується за правилами пп. 172.2 ПКУ.

Оподаткування другої земельної ділянки

Ставка ПДФО залежить не лише від того, що це другий продаж нерухомості протягом року, а й від того, до якої категорії належить земельна ділянка.

5% ПДФО + 5% військового збору застосовуються, зокрема, до доходу від:

• другого протягом звітного року продажу об'єкта нерухомості, зазначеного у пп. 172.1 ПКУ;
• першого протягом року продажу об'єкта нерухомості, який не зазначений у пп. 172.1 ПКУ;
• продажу успадкованого об'єкта нерухомості у випадках, для яких пп. 172.2 ПКУ передбачає спеціальне застосування ставки 5%.

18% ПДФО + 5% військового збору застосовуються до доходу від:

• третього та кожного наступного протягом звітного року продажу об'єкта нерухомості, зазначеного у пп. 172.1 ПКУ;
• другого та кожного наступного протягом року продажу об'єкта нерухомості, який не зазначений у пп. 172.1 ПКУ, крім випадків, для яких ПКУ встановлює спеціальні правила щодо успадкованого майна.

У випадках, коли відповідно до абз. 2 пп. 172.2 ПКУ дохід оподатковується ПДФО за ставкою 18%, дохід від продажу відповідного об'єкта нерухомості може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на його придбання, які відповідно до п. 172.2 ПКУ можуть враховуватися при визначенні оподатковуваного доходу.

Якщо стороною договору купівлі-продажу є юридична особа, розрахунок зменшення доходу на такі витрати здійснюється юридичною особою — податковим агентом на підставі документів, наданих фізичною особою.

Право на таке зменшення не є загальним правилом для будь-якого продажу нерухомості та застосовується саме до операцій, для яких пп. 172.2 ПКУ передбачає оподаткування доходу за ставкою 18% з урахуванням документально підтверджених витрат.

Порядок утримання та сплати ПДФО і військового збору

Юридична особа як податковий агент визначає належні до сплати суми ПДФО та військового збору, утримує їх за рахунок доходу фізичної особи — продавця та перераховує до бюджету. Отже, якщо дохід від відповідної операції підлягає оподаткуванню, фізичній особі виплачується сума доходу, зменшена на утримані ПДФО та військовий збір.

Сплата податкових зобов'язань фізичної особи за рахунок власних коштів юридичної особи без відповідного утримання із доходу продавця створює податковий ризик. Сума податку, сплачена юридичною особою замість фізичної особи, може розглядатися як додатковий оподатковуваний дохід такої фізичної особи, що призведе до виникнення додаткових податкових зобов'язань.

Перерахування утриманих сум ПДФО та військового збору здійснюється юридичною особою з урахуванням правил ст. 168 ПКУ щодо сплати податків податковими агентами.

Відображення доходу в додатку 4ДФ

Операція відображається у 4ДФ за відповідний звітний місяць з урахуванням фактичного нарахування доходу, його виплати та перерахування податків.

У 4ДФ зазначаються:

• графа 3а — сума нарахованого фізичній особі доходу;
• графа 3 — сума фактично виплаченого доходу;
• графа 4а — сума нарахованого ПДФО;
• графа 4 — сума фактично перерахованого до бюджету ПДФО;
• графа 5а — сума нарахованого військового збору;
• графа 5 — сума фактично перерахованого військового збору;
• графа 6 — ознака доходу «104» (дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна відповідно до ст. 172 ПКУ).

Якщо нарахування доходу, його виплата та/або перерахування податків відбулися в різних звітних місяцях, показники граф 3а і 3, 4а і 4, 5а і 5 заповнюються з урахуванням фактичного моменту здійснення відповідної операції. Дохід за ознакою «104» відображається за податковим номером (РНОКПП) фізичної особи у звітному місяці здійснення операції.

Подання річної декларації фізичною особою

За загальним правилом, якщо фізична особа отримала дохід від продажу земельної ділянки від юридичної особи — податкового агента, який належним чином нарахував, утримав і сплатив ПДФО та військовий збір, обов'язок фізичної особи щодо подання річної декларації про майновий стан і доходи в частині такого доходу вважається виконаним за умови відсутності інших підстав для обов'язкового декларування.

Водночас якщо фізична особа при оподаткуванні доходу відповідно до пп. 172.2 ПКУ скористалася правом на зменшення доходу на суму документально підтверджених витрат на придбання об'єкта нерухомості, така особа зобов'язана задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, обміну або іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного року.

Висновки

1. Юридична особа виступає податковим агентом — утримує ПДФО та військовий збір із доходу продавця та перераховує їх до бюджету; фізична особа отримує суму за вирахуванням податків — сплата податків за рахунок власних коштів юридичної особи може спричинити додаткові податкові наслідки;
2. Перший продаж земельної ділянки протягом звітного року може не оподатковуватися ПДФО за умови дотримання встановлених ПКУ критеріїв щодо виду майна, строку перебування у власності та інших передбачених законом умов; Другий та кожний наступний продаж протягом року має інший порядок оподаткування — необхідно визначати ставку ПДФО залежно від кількості операцій, виду майна та наявності документально підтверджених витрат на його придбання;
3. Нараховані/перераховані суми податків відображаються податковим агентом у додатку 4ДФ до Податкового розрахунку за ознакою доходів «104».