Суборенда земельної ділянки комунальної власності (аудіоверсія)

Поняття орендна плата за оренду земель комунальної власності

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст.206 ЗКУ).

За змістом статей 122, 123, 124 ЗКУ міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (ч.1 ст. 21 Закону «Про оренду землі»). Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пп.288.1 ПКУ).

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп.14.1.147 ПКУ).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп.14.1.136 ПКУ). 

Таким чином, законодавець розмежовує поняття «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності» в залежності від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

При цьому, орендна плата є загальнодержавним податком, а відтак має чітко визначеного платника – орендаря земельної ділянки комунальної власності.

Договір суборенди земельної ділянки комунальної власності

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Плата за суборенду земельних ділянок державної та комунальної власності не може перевищувати орендної плати, крім випадків передачі в суборенду земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, яка перебуває в оренді акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення такого державного підприємства, на конкурентних засадах.

Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (ст.8 Закону України «Про оренду землі»).

З зазначеного вбачається, що укладання договору суборенди земельної ділянки комунальної власності має певні обмеження, зокрема, щодо розміру суборендної плати за таким договором, який не може перевищувати розмір орендної плати. 

Об’єкт оподаткування за договором суборенди

За договором суборенди орендар земельної ділянки зобов’язується передати у строкове платне користування земельну ділянку, а суборендар сплачувати суборенду плату за користування такою ділянкою у строки та в порядку передбаченому договором суборенди. 

Таким чином обов’язок зі сплати суборендної плати виникає у суборендаря по перед орендарем, а не власником земельної ділянки (територіальної громади). А відтак суборендна плати має виплачуватися фізичній особі, саме вона є її оподатковуваним доходом від надання майна в суборенду (пп.164.2.5 ПКУ) – об’єктом оподаткування ПДФО та ВЗ. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Юридична особа як податковий агент зобов'язана утримати податки з усієї суми, нарахованої за договором суборенди в момент виплати (пп.170.1.1, пп.170.1.2, пп.170.1.4 ПКУ). 

Висновки

• Орендна плата за земельні ділянки комунальної власності - загальнодержавний податок, платником якого є виключно орендар орендованої земельної ділянки;
• За загальним правилом укладання договору суборенди земельної ділянки можливе за погодженням її власника;
• Плата за суборенду земельних ділянок комунальної власності не може перевищувати орендної плати.