Продаж успадкованої нерухомості: ПДФО та ВЗ

Принципова схема ситуації

У 2023 році фізособа отримала у спадщину три окремі об’єкти нерухомості, всі з яких продала, причому два за договором міни, отримавши натомість (придбавши) два об’єкта, і одну частину продавши за кошти. У 2024 році буде продано ці два об’єкти, отримані за договором міни.

Оподаткування при продажу у 2023 внаслідок міни двох успадкованих об’єктів нерухомості

Перший об’єкт

Відповідно до пп. 172.1 ПКУ, не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Таким чином, не підлягає оподаткуванню ПДФО і ВЗ передача за договором міни тільки одного об’єкта успадкованого майна, за умови, що це майно є у списку, наведеному в пп. 172.1 ПКУ. Наприклад, це частина квартири. Але вже на другу частину майна, що передається за договором міни, правило пп. 172.1 ПКУ не поширюється.

Правило пп. 172.1 ПКУ не поширюється також на продаж майна, якого немає в переліку об’єктів, зазначених у цьому пункті.

Про оподаткування таких об’єктів далі. Другий об’єкт, або перший об’єкт, якого немає в списку пп. 172.1 ПКУ. Продаж таких об’єктів вже оподатковується ПДФО 5% і ВЗ 1,5% (див. пп. 172.2 ПКУ).

Продаж у 2023 р. третього успадкованого об’єкта

Продаж таких об’єктів оподатковується ПДФО за ставкою 5% і ВЗ 1,5% (див. абз. 4 пп. 172.2 ПКУ).

Щодо оподаткування продажу двох об’єктів, отриманих за договором міни

Якщо їх продати у 2023 році. Це будуть четвертий і п’ятий продаж.

Згідно з абз. 2 п. 172.2 ПКУ дохід від такого продажу оподатковується за ставкою ПДФО 18% і ВЗ 1,5%, оскільки ці об’єкти вже отримані не у спадщину, а за договором міни.

Але відповідно до абз. 5 пп. 172.2 ПКУ дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Далі в цьому пункті зазначено, що мається на увазі під витратами на придбання. Серед іншого, це:

• витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості.

Тож оподатковуваний дохід визначатиметься як сума доходу від продажу об’єктів, зменшена на суму витрат на придбання цих об’єктів, враховуючи вартість переданих об’єктів за договорами міни.

Якщо їх продати у 2024 році?

Продаж першого такого об’єкта оподатковуватиметься ПДФО 5% і ВЗ 1,5% згідно з абз. 1 пп. 172.2 ПКУ.

Продаж другого об’єкта — згідно з абз. 2 пп. 172.2 за ставкою ПДФО 18% і ВЗ 1,5%. Але для цього об’єкта об’єкт оподаткування можна зменшити на витрати, про що ми сказали вище.

Коли вигідніше продати два останні об’єкти — в 2023 чи 2024 рр.?

Вище ми навели особливості оподаткування таких об’єктів, якщо вони продаються в 2023 і в 2024 роках.

Ці два варіанти відрізняються правилами оподаткування першого такого об’єкта. Якщо його продати в 2023 році, то ставка ПДФО складатиме 18%, але об’єкт оподаткування можна зменшити на витрати. А якщо його продати в 2024 році, ставка ПДФО буде 5%, але з усієї суми доходу. Тож платнику потрібно порівняти ці два варіанти, за якого з них сума податку буде меншою.

Хто має нарахувати та сплатити податок?

Фізособа, яка продає (передає за договором міни) майно, повинна самостійно розрахувати суму податків і сплатити перед нотаріальним посвідченням (див. пп. 172.5 ПКУ). А нотаріус перед нотаріальним посвідченням має перевірити сплату податків (див. пп. 172.4 ПКУ).

Але якщо покупцем виступає юрособа чи ФОП, то вони мають утримати податки (див. пп. 172.7 ПКУ).

Якщо податки розраховані і сплачені своєчасно так, яка зазначено вище, то фізособі не потрібно подавати річну декларацію про майновий стан і доходи (детальніше див. тут).

Причому, на наш погляд, з наведеного випливає, що якщо ж внаслідок якихось причин податки були розраховані неправильно та/чи не сплачені своєчасно, на наш погляд, декларацію потрібно подати та сплатити податки на підставі такого декларування.

Хоча думка податкової служби з цього питання нам невідома. Тому для уникнення непорозумінь може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.

Приклади заповнення декларацій про майновий стан можна глянути тут.

Про граничний строк подання декларації та сплати податків можна почитати тут.