Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва

Запитання:

1. Чи виникає в момент підписання акту прийому-передачі майнових прав податкове зобов’язання з ПДВ у забудовника та податковий кредит у покупця? 
2. У покупця майнові права – це нематеріальний актив чи ні? Неоплачену операцію майнових прав (незавершеного будівництва) відобразити продавцю як кредиторську заборгованість, а покупцю – як дебіторську? 
3. Як  провести в бухгалтерському обліку всю операцію? 
4. На якому етапі виникають дохід/витрати?

Відповідь: 

Чи виникає в момент підписання акту прийому-передачі майнових прав податкове зобов’язання з ПДВ у забудовника та податковий кредит у покупця? 

Для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання майнових прав на об’єкт нерухомого майна є для продавця операцією з постачання об’єкта нерухомого майна – див. тут. 

Податкові зобов’язання з ПДВ за такою операцією платник ПДВ — постачальник нерухомого майна зобов’язаний визначити за правилом «першої події», що сталася раніше: на дату зарахування від покупця суми попередньої оплати за майнові права або на дату фактичного передання покупцеві майнових прав – див. ІПК ДФСУ від 22.06.2017 р. №788/6/99-99-15-03-02-15/ІПК.

У покупця майнові права – це нематеріальний актив чи ні? Неоплачену операцію майнових прав (незавершеного будівництва) відобразити продавцю - як кредиторську заборгованість, а покупцю - дебіторську? 

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва не є нематеріальним активом, оскільки є неспоживною річчю (ст. 190 ЦКУ), а кінцевою метою покупця є отримання об’єкта нерухомості, а не майнових прав на нього. І це означає, що до моменту оприбуткування нерухомості на баланс, після проведеної передоплати, майнові права залишаються активом і відображаються в обліку як дебіторська заборгованість та відображаються в балансі в розділі необоротні активи НП(С)БО 1. Відповідно у продавця – кредиторська заборгованість.

Статтею 331 ЦКУ встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. 

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва  (пп. 3 ст. 331 ЦКУ).

Отже, ураховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦКУ набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, то купівля-продаж майнових прав – це виникнення правових передумов, необхідних для набуття у майбутньому права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва. Цей правовий висновок міститься в постанові ВСУ від 24.06.2015 р. № 6-318цс15.

На якому етапі виникають дохід/витрати?

Оскільки сторонами договору виступають дві юридичні особи, то доходи і витрати тут будуть лише у забудовника (див. таблицю), а у продавця буде тільки амортизація після того, як він отримає готову нерухомість і почне її експлуатувати. 

Облік у продавця

Приклад (умовний)

Згідно з підписаними актами виконаних робіт та даними обліку балансова вартість незавершеного будівництва становить 250000,00 грн. Вхідний податковий кредит з ПДВ – 50000,00 грн. Згодом прийнято рішення зупинити будівництво й продати недобудований об’єкт за 420000,00 грн (у т. ч. ПДВ – 70000,00 грн).

Таблиця 

Облік у покупця