Управління арештованим майном АРМА має характер строкового повноваження спеціального призначення, яке виникає на підставі судового рішення або згоди власника. Воно має ознаки тимчасовості (діє до моменту скасування арешту або завершення провадження) та цільового характеру (служить для збереження майна). При цьому управитель відповідно до ч. 3 ст. 21 Закону №772-VIII не має права відчужувати активи, прийняті ним в управління.
Власник активу зберігає право власності навіть у випадку передачі майна в управління АРМА. Управління не змінює титулу власності - воно лише обмежує реалізацію окремих правомочностей, як-от користування чи розпорядження, і лише на час дії арешту (Постанова ОП КГС ВС від 16 травня 2025 у справі №903/421/24).
АРМА визначає управляючу компанію, яка буде здійснювати управління активами.
В свою чергу, основною функцією управителя є саме управління майном, за що він отримує винагороду (ст. 1029 ЦКУ).
Майно, передане в управління, обліковується управителем на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.
Крім того, ст. 1042 ЦКУ передбачено, що управитель має право на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв'язку з управлінням майном.
ДПС у листі від 07.06.2017 р. №541/6/99-99-15-03-02-15/ІПК визначає, що відшкодування управителю майна сум сплачених ним комунальних послуг, послуг з поточного ремонту приміщення та податку на майно, за своєю суттю є відшкодуванням (компенсацією) окремих елементів витрат, з яких складається вартість послуги з управління майном і відповідно є базою оподаткування ПДВ. Більш детально можна почитати тут.
Тобто в подальшому, коли управляюча компанія буде «перевиставляти» витрати на орендаря, то за умови, що вона є платником ПДВ, а орендар – не є бюджетною установою, то витрати щодо комунальних послуг, податку на нерухомість, орендної плати за землю та ЄСВ будуть базою оподаткування ПДВ у складі послуги з управління.
Відповідно до наведеної умови між ТОВ-власником та управляючою компанією укладено договір на відшкодування витрат щодо комунальних послуг, податку на нерухомість, орендної плати та ЄСВ на зарплату працівників. Фактично підприємство власник є посередником для управляючої компанії щодо даних витрат.
При цьому окремої оплати за послуги ТОВ-власник арештованого майна не отримує. Тому ми не можемо напряму ідентифікувати відшкодовані витрати у складі наданої послуги.
Подивимось, що з даного приводу нам говорить ПКУ.
Відповідно до пп. 185.1 ПКУ, об'єктом оподаткування ПДВ є операції з постачання товарів та послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України. База оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості (пп.188.1 ПКУ).
До складу договірної вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг.
При цьому:
- до складу договірної вартості не включаються суми відшкодування шкоди, зокрема відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів чи іноземних судів, отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов’язань;
- до бази оподаткування не включаються суми відшкодування витрат орендодавцю — бюджетній установі на утримання орендованого нерухомого майна, а також на оплату комунальних послуг та енергоносіїв.
Більше послаблень щодо відшкодування витрат ПКУ не містить. Відповідно до наведеної умови відшкодування витрат не є відшкодуванням шкоди, і якщо ТОВ-не є бюджетною установою, то операції щодо відшкодування витрат оподатковуються в загальному порядку.
На думку консультанта відшкодування витрат щодо податку на нерухомість, орендної плати та ЄСВ буде ідентифіковано як базу оподаткування ПДВ. Адже за своєю суттю дані витрати можуть бути ідентифіковані як собівартість послуги з адміністрування сплати комунальних платежів. Враховуючи варіативність та значну невизначеність з даного питання також доцільно отримати ІПК.
Звертаємо увагу, що нарахування ПДВ на суму компенсації здійснюється у порядку, визначеному законодавством. Тож навіть за умови внесення додаткових вимог в договорі, якщо вони не відповідають нормам ПКУ, вони не можуть бути застосовані.
Висновок: Відшкодування витрат з податку на нерухомість, орендної плати за землю та ЄСВ ДПС найімовірніше розцінить як базу оподаткування ПДВ. Такі витрати можна кваліфікувати як складову собівартості послуги з адміністрування сплати комунальних платежів. Для уникнення податкових ризиків доцільно звернутися за отриманням індивідуальної податкової консультації.
Найкращі консультації – тепер у Telegram та Viber!
Читайте відповіді «Дебету-Кредиту» на найцікавіші та найактуальніші запитання у популярних месенджерах!
Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 139 грн/міс
Передплатити