Відшкодування земельного податку є частиною оплати вартості послуг оренди

За умовами запитання сторонами договірних відносин є суб'єкти господарювання. Тому до відносин оренди між ними застосовуються відповідні положення ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом. Надання орендарю (суборендарю) (1) права користування земельною ділянкою передбачено ст. 796 ЦКУ. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Крім того, у ст. 797 ЦКУ уточнюється, що плата, яка справляється з орендаря будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування приміщенням і плати за користування земельною ділянкою.

---------------(1)--------------

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (ч. 3 ст. 774 ЦКУ), це положення статей 759 — 786 ЦКУ. Найм (оренда) земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди регулюється статтями 792 — 797 ЦКУ. Крім того, відносини оренди регулюються статтями 283 — 292 ГКУ.

---------------------------------

В умовах запитання сказано, що складовими орендної плати, яка справляється з суборендаря приміщення, є плата за користування цим приміщенням і компенсація витрат земельного податку (саме компенсація, адже суборендар не може бути платником земельного податку). Тобто суборендарем фактично компенсуються витрати, понесені власником земельної ділянки на сплату цього податку. Вимоги щодо окремої компенсації витрат на сплату земельного податку немає, але сторони можуть погодити у договорі, що така компенсація є складовою орендної плати за приміщення, про що далі.

Відповідно до пп. 14.1.72 ПКУ, земельний податок — це обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Отже, суборендар не є платником земельного податку — його має сплачувати власник приміщення або постійний землекористувач.

Зауважимо, що в договорі суборенди мають бути наведені розмір та розрахунок орендної плати (1), адже орендна плата є істотною умовою договору оренди. Щоб знайти правильну відповідь на поставлене запитання, важливо з'ясувати, що суборендар відшкодовує земельний податок суборендодавцю (фактично це перший орендар) згідно з умовами договору суборенди нежилого приміщення, і таке відшкодування вважається частиною оплати вартості оренди. Отже, робимо висновок, що така компенсація — це складова частина операції з постачання послуг.

Операції з надання майна в суборенду за своєю суттю належать до постачання послуг згідно з пп. 14.1.185 ПКУ. За пп. «б» п. 185.1 ПКУ постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ є об'єктом оподаткування ПДВ.

Але, щоб з'ясувати, як оподатковується ПДВ сума орендної плати, слід проаналізувати статус орендодавця (це перший орендар), який виставляє рахунки суборендарю, і з'ясувати, чи не будуть операції з ним контрольованими згідно з п. 39.2 ПКУ.

Порядок визначення бази оподаткування, зокрема постачання послуг, встановлено ст. 188 ПКУ. Відповідно до абз. 1 п. 188.1 ПКУ, який переважно застосовуватиметься, база оподаткування визначається виходячи з договірної вартості (у разі здійснення контрольованих операцій (2) — не нижче звичайних цін, визначених відповідно до ст. 39 ПКУ) з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (за операцією, яка розглядається у запитанні, — крім ПДВ).

----------------(1)--------------

А також строки внесення, форма оплати тощо.

----------------(2)---------------

Перелік контрольованих операцій наведено у п. 39.2 ПКУ.

------------------------------------

Отже, висновок такий: у разі якщо суборендар відшкодовує земельний податок суборендодавцю згідно з умовами договору суборенди нежилого приміщення, таке відшкодування вважається частиною оплати вартості послуг оренди, є складовою частиною операції з постачання послуг, отже, є об'єктом оподаткування ПДВ.

Що стосується права на податковий кредит з ПДВ у суборендаря, на думку автора, таке право виникає на загальних підставах. Щоправда, ст. 198 ПКУ передбачено певні умови для виникнення такого права, зокрема:

— використання орендованого приміщення в оподатковуваних ПДВ операціях у межах господарської діяльності платника податку;

— підтвердження сум ПДВ належно оформленою податковою накладною.