Орендна плата за землю при продажу нерухомості на такій землі

Відповідно до пп. 287.1 ПКУ власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Відповідно до пп. 288.1 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (див. ст. 6 Закону про оренду землі).

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону про оренду землі).

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст. 19 Закону про оренду землі).

З наведеного випливає, що дата реєстрації права оренди чи змін такого права є відправною точкою, з якої сплачувати орендну плату вже має новий орендар, а обов’язок сплати для попереднього орендаря припиняється.

Причому відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗКУ у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається. 

Таким чином, з наведеного випливає, що на підставі договору купівлі-продажу слід як зареєструвати право власності на нерухоме майно за новим власником, так і зареєструвати право оренди за новим орендарем. Причому вносити зміни до початкового договору оренди землі не потрібно. Такий висновок наведено у рішеннях судів, наприклад, в Постанові ВС від 23.10.2023 р. у справі №804/7861/16.

В такому разі якщо, приміром, право власності і право оренди перереєстровано на нового власника і нового орендаря 15.08.2024 р., то попередній орендар має сплачувати оренду плату до 14.08.2024 р. включно. А новий орендар з 15.08.2024 р. включно.

Якщо ж право оренди не було перереєстровано на нового власника нерухомості, на наш погляд, сплачувати орендну плату повинен попередній орендар, аж до дати перереєстрації права оренди на нового власника нерухомості і нового орендаря земельної ділянки.

Але в консультаціях податкової служби робиться зовсім інший висновок. Наприклад, в ІПК ДПСУ від 20.05.2024 р. №2779/ІПК/99-00-04-01-04ІПК, від 25.01.2024 р. №403/ІПК/99-00-04-01-04ІПК, від 18.07.2023 р. №1900/ІПК/99-00-24-03-03-09 та інших зазначається, що спершу потрібно переукласти договір оренди на нового орендаря. І тільки з дати реєстрації права оренди на підставі нового договору чи змін до початкового договору новий орендар буде сплачувати орендну плату, і з дати припинення попереднього договору чи змін до нього попередній орендар перестає сплачувати орендну плату.

Таким чином, на погляд податкової служби, без переукладення попереднього договору оренди не обійтися. І до такого переукладення орендну плату сплачує попередній орендар.

Як бачимо, розглядувана ситуація є потенційно конфліктною. Для уникнення непорозумінь з податковою службою можна отримати індивідуальну податкову консультацію і діяти так, як там буде зазначено. Або ж з наведених вище варіантів обрати той, який підприємство вважає для себе прийнятнішим.