Громадянин України - нерезидент надає в оренду нерухомість в Україні: як декларувати доходи?

Перш за все слід визначитися, чи зобов’язана фізична особа в даному випадку самостійно декларувати доходи від надання житла в оренду.

Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ, податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, зокрема, житла, є орендар.

Далі, відповідно до пп. 170.1.5 ПКУ, якщо орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою (в т.ч. ФОП), особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець.

При цьому:

а) такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені ПКУ для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації;

б) у разі вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір контролюючому органу за податковою адресою платника податку – орендодавця.

Отже, дії фізособи-орендодавця залежать від того, хто в нього орендує житло. Якщо орендар – юридична особа, або самозайнята особа, в  т.ч. ФОП, то саме цей орендар виступає податковим агентом, утримує та сплачує ПДФО і військовий збір з орендної плати. Фізособа-орендодавець при цьому отримує орендну плату вже за вирахуванням ПДФО та військового збору, внаслідок цього він не зобов’язаний подавати декларацію про майновий стан і доходи.

І тільки якщо орендар – не юридична особа, не ФОП та не самозайнята особа, а приватна фізична особа, то ПДФО та військовий збір з отриманої орендної плати орендодавець повинен сплачувати та декларувати самостійно. Про це – далі.

Перед тим, як складати декларацію про майновий стан і доходи, потрібно визначитися з податковим резидентством фізичної особи. Про те, як визначити країну резидентства фізособи, ми писали тут.

На нашу думку, в даному випадку громадянин України в 2021 році був резидентом Польщі за нормами ПКУ з метою оподаткування його доходів, тому що весь 2021 рік він жив і працював в Польщі. Відповідно до ст. 4 Конвенції між Урядом України і Урядом Республіки Польща про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна та попередження податкових ухилень, він також відповідає ознакам резидента Польщі.

В Україні ця фізособа отримує дохід від нерухомого майна, а такі доходи врегульовані ст. 6 Конвенції:

• доходи,  що  одержуються резидентом Договірної Держави (в даному випадку це Польща) від  нерухомого майна, яке  знаходиться  в  другій  Договірній Державі (в даному випадку – в Україні), можуть оподатковуватись у цій другій Державі, тобто в Україні;
• ці положення застосовуються  також  до доходів,  одержуваних від прямого використання,  здавання в оренду або використання в будь-якій іншій формі нерухомого майна.

Відповідно до пп. 162.1 ПКУ, платником ПДФО є, зокрема:

• фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи;
• фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Тож в даному випадку фізична особа є нерезидентом і тому має зобов’язання тільки щодо сплати ПДФО з орендної плати – тому що це дохід нерезидента з джерелом походження з України. Заробітна плата не є іноземним доходом фізособи, тому що іноземні доходи враховуються з метою оподаткування резидентів України, а в даному випадку така фізособа не є резидентом України.

Отже, у декларації про майновий стан і доходи потрібно відобразити лише доходи від надання житла в оренду.

Отримана орендна плата за надання житла в оренду відображається в графі 3 рядка 10.4 декларації. Рядок 10.4.1 не заповнюється. ПДФО та військовий збір відображаються у графах 6 та 7 рядка 10.4 декларації: ПДФО – за ставкою 18% від суми отриманої орендної плати, а військовий збір – за ставкою 1,5%. Графи 4 та 5 рядка 10.4 не заповнюються.

Нагадаємо, що військовий збір справляється з тих же доходів, що й ПДФО, в тому числі і з орендної плати.

Далі заповнюються підсумкові рядки декларації:

• рядок 10, графи 3, 6, 7 – значення  відповідних граф рядка 10.4;
• рядок 11 – не заповнюється, якщо фізособа не отримувала відповідних неоподатковуваних доходів;
• рядок 12 – сума доходу з рядка 10 та 11 (останній в даному випадку дорівнює нулю);
• рядок 13 – сума ПДФО з графи 6 рядка 10;
• рядок 18.1 – значення переноситься з рядка 13;
• рядок 19.1 – сума військового збору з рядка 10, графа 7.

Згідно зі зноскою 6 у формі декларації у разі отримання доходів від надання майна в оренду заповнюється графа 7 розділу VIII відомостей про власне нерухоме (рухоме) майно та/або майно, яке надається в оренду (суборенду). В цьому розділі слід зазначити відомості про все рухоме і нерухоме майно, яке належить декларанту, за такими категоріями:

• 1 - земельні ділянки;
• 2 - житлові будинки;
• 3 - квартири;
• 4 - садові (дачні) будинки;
• 5 - гаражі;
• 6 - водойми;
• 7 - автомобілі легкові;
• 8 - автомобілі вантажні (спеціальні);
• 9 - водні транспортні засоби;
• 10 - повітряні судна;
• 11 - мотоцикли (мопеди);
• 12 - інше нерухоме (рухоме) майно.

У рядку, що відповідає тому об’єкту, який надається в оренду, слід проставити відмітку в графі 7.

Також звертаємо увагу на особливості заповнення інших реквізитів декларації:

• реквізит 4 – податкова адреса: заповнюється згідно даних, зазначених в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків згідно з ст. 70 ПКУ:
• у реквізиті 6 зазначається, що платник податку – нерезидент, а також ставиться відмітка про особу, яка подає декларацію – сам платник податку чи уповноважена ним особа;
• реквізит 7 – категорія платника – громадянин
• реквізит 9 – інформація про уповноважену особу – якщо декларація подається такою особою.

Додатки до декларації не додаються.