Як нерезиденту здавати в оренду нерухоме майно в Україні?

ДФС у Сумській області нагадує, що здавання в оренду нерухомого майна, яке належить фізособі – нерезиденту, здійснюється відповідно до вимог пп. 170.1.3 ПКУ.

Так, нерухомість, що належить фізособі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізособу - підприємця або юрособу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку

Представницькі функції слід розуміти як представництво, яке відповідно до ст. 237 ЦКУ  є правовідношенням, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Також, слід звернути увагу на обов’язковість  дотримання письмової форми договору про представництво.

При цьому, ст. 238 ЦКУ встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Також зауважимо, що такий порядок застосовується навіть у тому випадку, якщо нерезидент постійно проживає в Україні. Таке роз’яснення наведено в консультації з розділу 103.09, ЗІР.

Крім цього, фізична особа — нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо тій особі, яка виконує функції податкового агента щодо доходів такого нерезидента (див. розділ 103.18, ЗІР).

Дохід у вигляді орендної плати, що виплачується фізособі-нерезиденту, оподатковується ПДФО за при його виплаті за рахунок такої особи за ставкою 18% (пп. 170.1.4 ПКУ). При цьому уповноважена особа відображає нарахування та виплату доходу (а також нарахування та сплату ПДФО) у розділі I Податкового розрахунку за формою №1ДФ з ознакою доходу «106».

Для заповнення форми №1ДФ потрібно буде отримати реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера) нерезидента. Необхідність отримання іноземними громадянами реєстраційного номера платника податків у разі виплати ним доходів з джерелом їх походження в Україні встановлено ст. 70 ПКУ. Нерезиденти не можуть відмовитися від отримання реєстраційного номера через релігійні переконання, тому що таку процедуру передбачено тільки для громадян України. Про отримання ІПН нерезидентами ми писали тут.

Фізичні особи — нерезиденти є платниками ВЗ (пп. 1.1 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). Тому  орендна плата, що виплачується фізособі-нерезиденту, обкладається і ВЗ за ставкою 1,5%. Відповідає за нарахування, утримання та виплату збору, а також відображення його в розділі II Податкового розрахунку за формою №1ДФ уповноважена особа.