Невитребовані орендні платежі варто оформляти одним первинним документом

Запитання: Юрособа-«загальносистемник» уклала договір оренди з неприбутковою організацією ще у 2014 р., але жодного разу не виставляла рахунок за оренду (не має актів наданих послуг, податкові накладні не зареєстровано). Як діяти підприємству-орендодавцю? Чи можна скласти 1 акт наданих послуг за весь період дії договору оренди (30 місяців)? Що робити з податковими накладними?

Відповідь:

На практиці сторони в договорах оренди приміщення вказують на періодичність оплати орендних платежів та складання актів виконаних робіт (наданих послуг).

Втім, чинне ЦКУ не вказує прямо на це, адже ст. 759 ЦКУ за договором оренди наймодавець передає або зобов'язуєтсья передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Таким чином, сторони самостійно визначають в договорі періодичність сплати орендних платежів, строк оренди та дату передачі майна в оренду. Щодо складення актів приймання-передачі виконаних робіт (наданих послуг), скажімо, щомісячно після оплати орендного платежу, то це переважно було прив'язано до виконання приписів ПКУ (ст. 137), яка вказувала на підтвердження витрат саме актами виконаних робіт (наданих послуг).

Насьогодні, коли податковий облік ведеться на підставі бухгалтерського обліку, то враховуючи приписи ст. 9 Закону про бухоблік та Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затверджене наказом Міністерства фінансів України від 24.05.1995 р. №88, то всі господарські операції мають підтверджуватись первинними документами, вид документа, порядок складення та форма яких або затверджується нормативно-правовими актами або підприємством самостійно.

Відтак, насьогодні підприємство можете вирішити проблему наступним чином:

1. внести зміни до договору та визначити, що акт складається, наприклад, за результатами календарного року. При цьому, оскільки приміщення здано у червні 2014 року, перший акт виконаних робіт (наданих послуг) складається за результатами 2015 року з оплатобю орендних платежів за 18 місяців користування приміщенням. Всі наступні акти — щороку до 31 грудня з оплатою протягом 5 календарних днів з дати підписання актів;

2. внести змін до договору (підписати новий договір) та визначити, що оплата орендних платежів здійснюється на вимогу орендодавця, або взагалі не встановлювати строк оплати орендних платежів. 

Відповідно до ч.2 ст. 530 ЦКУ, якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства. 

Відтак підприємство, скажімо, виставляє вимог про сплату орендних платежів від 01.12.2016 року, при цьому виконання цієї вимог здійснюється протягом семи днів з дати її отримання орендарем.

Акт виконаних робіт (наданих послуг) може складатись за всі оплачені місці або не складатись взагалі (знову ж таки, про це має бути чітко вказано у договорі оренди).

Але маємо нагадати, що подібне врегулювання ситуації може дуже не сподобатись податковому органу, який звик до стандартного оформлення відносин оренди та сплоати орендних платежів з певною періодичності (раз в місяць, в квартал, півроку тощо) з метою визначення ПЗ з ПДВ від суми сплаченого орендного платежу або суми оренди, вказаної  акті (залежно від події, що сталась першою).

Тож, фактично, який би спосіб оформлення підприємство не обрало, спору з податковими не уникнути.

Щодо податкової накладної, то враховуючи те, що податкова накладна складається на дату виникнення податкових зобовязань (п. 201.1 ПКУ) має бути зареєстрована у Реєстрі протягом 15 календарних днів, наступних за датою виникнення таких ПЗ з ПДВ (п. 201.10 ПКУ), то оформляти акти виконаних робіт (наданих послуг) неможливо. Тому підприємству підходить лише другий спосіб оформлення відносин з оплатою за весь період користування приміщенням та складенням акту (або без такого) за всі місяці один раз.