Чи може ОСББ «пропустити через себе» розрахунки за період до його створення

Юридичний аспект 

За ст. 6 Закону про ОСББ, об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше ніж половину квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Згідно із п. 41 Постанови №1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2) технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Своєю чергою, прийняття в експлуатацію новозбудованого будинку відбувається після того, як у ньому були виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання (п. 9 Постанови №461).

Як роз’яснюють фахівці, договір на надання комунальних та експлуатаційних послуг укладається одночасно з введенням будинку в експлуатацію. У інвестора виникає обов'язок по сплаті комунальних платежів після прийому квартири на підставі акта та укладення договору з обслуговуючою організацією, а у покупця, який купив квартиру на вторинному ринку, або купив у забудовника на підставі договору купівлі-продажу - з моменту передачі майна, процедура і термін якої відображається у відповідному договорі купівлі-продажу».

Отже, якщо йдеться про співвласників багатоквартирного будинку, які придбавали частини цього будинку (житлові та нежитлові приміщення) в забудовника за договорами купівлі-продажу, то обов’язок компенсувати забудовнику вартість комунальних послуг, якими такі співвласники користувалися, має бути передбачений у таких договорах купівлі-продажу. І якщо це так, то до створення ОСББ таку компенсацію співвласники повинні були сплачувати забудовнику самостійно, на підставі зазначених договорів.

Згідно із ст. 4 Закону про ОСББ, ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Отже, те, які платежі може приймати ОСББ від співвласників багатоповерхового будинку, може встановлюватися як законом, так і статутними документами самого ОСББ.

Закон на сьогодні не встановлює прямого обов’язку для ОСББ збирати кошти на компенсацію витрат забудовника на оплату комунальних платежів до створення ОСББ. Тож обов’язок такої компенсації можна передбачити статутом ОСББ.

На жаль, якщо такого обов’язку в статуті не буде, навіть якщо від співвласників буде зібрано достатньо коштів для такої компенсації, ОСББ не матиме права використовувати ці кошти за напрямками, які в статуті не зазначені. Отже, для того, щоб мати можливість за рахунок зібраних від співвласників коштів компенсувати витрати забудовника на сплату комунальних платежів до створення ОСББ, потрібно внести зміни до статуту ОСББ. 

Бухгалтерський і податковий облік

За ст. 4 Закону про ОСББ, об'єднання є неприбутковою організацією. Але, як ми зазначали тут, статус «неприбуткова організація» використовується виключно в податковому обліку, він жодним чином не впливає на бухгалтерський облік таких юросіб.

Оскільки неприбуткові організації є юридичними особами, вони зобов’язані вести бухгалтерський облік і подавати фінансову звітність у загальновстановленому порядку (спеціальні нормативні документи для ведення бухгалтерського обліку саме неприбутковими організаціями, відсутні). Тому перейдемо до норм П(С)БО.

Відповідно до п. 6 П(С)БО 16 «Витрати» витратами звітного періоду визнаються або зменшення активів, або збільшення зобов'язань, що призводить до зменшення власного капіталу підприємства (за винятком зменшення капіталу внаслідок його вилучення або розподілу власниками), за умови, що ці витрати можуть бути достовірно оцінені.

Витрати, які неможливо прямо пов'язати з доходом певного періоду, відображаються у складі витрат того звітного періоду, в якому вони були здійснені (п. 7 П(С)БО 16).

У випадку із компенсацією витрат забудовника, якщо статут ОСББ не передбачає таку компенсацію, вважаємо, що в обліку ОСББ не може з’явитися зобов’язання щодо компенсації, адже немає минулих подій (з початку діяльності ОСББ), при виникненні яких виникли б зобов’язання. Тобто ОСББ, як окрема особа, не користувалося комунальними послугами, за які наразі забудовник просить компенсації.

Крім цього, вважаємо, що договір на компенсацію спожитих комунпослуг (в т.ч. електроенергії) слід укладати саме із тими суб’єктами, які й споживали такі послуги, тобто безпосередньо із власниками квартир, а не ОСББ, адже, повторимося, фактично та юридично ОСББ не могло нічого споживати до періоду свого створення.

З огляду на вищесказане та на норму абз. 8 ст. 4 Законун про ОСББ, у якій сказано, що ОСББ не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників, вважаємо, що відображати у бухобліку заборгованість зі сплати компенсації за спожиті комунпослуги, включаючи послуги із електроенергії, до створення ОСББ із відображенням витрат (Дт 94 Кт 685) без зазначення в статуті обов’язку такої компенсації, доволі ризиковано.

Якщо ж відповідні зміни до статуту будуть внесені і зареєстровані, ОСББ зможе збирати кошти на таку компенсацію і відображати в бухгалтерському обліку як їх надходження, так і витрати на сплату такої компенсації у звичайному порядку (оскільки це відповідатиме статутній діяльності). На нашу думку, оскільки при зборі зазначених коштів буде встановлено мету їх використання, йтиметься про цільове фінансування витрат ОСББ. Тому в бухгалтерському обліку такі кошти та їх витрачання потрібно відобразити саме як цільове фінансування. Детальніше про облік такого цільового фінансування можна прочитати тут.

Обов'язковою умовою для неприбуткових організацій є використання своїх доходів (прибутків) виключно для фінансування видатків на своє утримання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених установчими документами (пп. 133.4.2 ПКУ). Лише при виконанні цієї умови, неприбуткові організації не є платниками податку на прибуток.

За пп. 133.4.3 ПКУ у разі недотримання вимог п. 133.4 ПКУ, зокрема, нецільового використання коштів, така неприбуткова організація зобов’язана подати у термін, визначений для місячного податкового (звітного) періоду, звіт про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації за період з початку року по останній день місяця, в якому вчинено таке порушення, та зазначити суму самостійно нарахованого податкового зобов’язання з податку на прибуток. Така організація підлягає виключенню контролюючим органом з Реєстру неприбуткових установ та організацій.

Якщо на загальних зборах співвласників ОСББ буде погоджено, що воно буде компенсувати забудовнику витрати за спожиті співвласниками комунальні послуги, крім цього таке рішення буде закріплено у протоколі зібрання та внесено відповідні зміни до статуту, вважаємо, що ризиків залишити лави неприбутківців немає.