Законодавцем окремо не врегульовано питання виплати орендної плати за земельну ділянку в разі зміни власника посеред строку користування. Тож в цій ситуації необхідно застосовувати загальні норми цивільного законодавства.
В запитуваній ситуації йдеться про те, що договір оренди земельної ділянки не містить застереження про його припинення у зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку до іншої особи. Тобто договір є чинним, орендна плата сплачується раз на рік.
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦКУ).
Отже, договір є чинним і для орендаря і для нового власника. Тобто новий власник землі набуває прав та обов’язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту переходу до нього права власності на земельну ділянку.
За договором оренди земельної ділянки власник землі, зокрема, має право на отримання орендної плати, а орендар має право на користування земельною ділянкою та має обов'язок – сплачувати орендну плату власнику землі.
Статтею 514 ЦКУ внормовано, що до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Тобто в момент набуття прав власності на земельну ділянку (у вересні поточного року) новий власник отримав права попереднього власника на отримання орендної плати за цю землю за певний період (частину року від січня по вересень). А з вересня новий власник має право на отримання орендної плати як власник і сторона договору оренди земельної ділянки.
Тут важливо нагадати ще про розподіл орендної плати між власниками. Питання розподілу отриманої новим власником річної орендної плати між ним та попереднім власником вирішується окремо і не стосується орендаря. Зазвичай це питання врегульовується одним із таких способів:
Врахування у ціні договору купівлі-продажу: Найчастіше сума орендної плати, яку попередній власник "втрачає", закладається у вартість продажу земельної ділянки.
Окрема домовленість: Попередній та новий власники можуть укласти окрему угоду про те, що після отримання річної орендної плати новий власник компенсує попередньому частину, пропорційну до періоду його володіння ділянкою.
Судовий порядок: Якщо домовленості немає, попередній власник може спробувати стягнути частину коштів як безпідставно набуте майно, однак це не впливає на обов'язок орендаря сплатити повну суму новому власнику.
Таким чином, орендар не повинен самостійно ділити платіж. Його зобов'язання — сплатити повну річну суму новому власнику відповідно до умов чинного договору оренди.
Отже, підсумуємо: орендар має сплатити новому власнику землі орендну плату за рік, передбачену чинним договором оренди.
Найкращі консультації – тепер у Telegram та Viber!
Читайте відповіді «Дебету-Кредиту» на найцікавіші та найактуальніші запитання у популярних месенджерах!
Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 139 грн/міс
Передплатити