Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою

Порядок надання в оренду житлових приміщень визначено главою 59 ЦКУ.

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦКУ). Згідно зі ст. 811 ЦКУ, договір оренди житлового приміщення укладається виключно в письмовій формі, проте нотаріальному посвідченню він не підлягає. Обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягає тільки договір оренди житла з викупом.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Отже, виходячи з цієї норми, на частину квартири, яка є у власності підприємця, він має право укласти договір та надавати її в оренду. Проте не все так однозначно.

Відповідно до ст. 356 ЦКУ, власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожної з них у праві власності є спільною частковою власністю. Своєю чергою, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою (ст. 358 ЦКУ). А отже, договір оренди має бути підписано, крім підприємця, двома іншими співвласниками квартири, що свідчитиме про їхню згоду. Зверніть також увагу: якщо наймачем житлового приміщення є юридична особа, вона може використовувати житло тільки для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ).

Нагадаємо, що об'єктом оподаткування ФОП на загальній системі є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов'язаними з господарською діяльністю такої фізособи-підприємця (п. 177.2 ПКУ). Дохід ФОП визначатиметься пропорційно до часток, оскільки, відповідно до ст. 359 ЦКУ, доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності.

У випадку з наданням в оренду квартири, звичайно, виникають витрати в сумі сплачених комунальних послуг. Постає запитання: чи може ФОП врахувати такі витрати? Податківці в ЄБПЗ (підкатегорія 104.05) відповіли: «Витрати, які пов'язані зі сплатою комунальних платежів за приміщення, що здається в оренду, можуть бути включені до складу витрат фізичної особи — підприємця у разі їх документального підтвердження та за умови, що договори з комунальними підприємства на надання комунальних послуг укладені з фізичною особою як підприємцем».

Тож, якщо ФОП матиме намір врахувати вартість сплачених комунальних послуг, слід мати на увазі таку позицію контролюючих органів. На нашу думку, ця позиція є фіскальною і неправомірною, тому що договори згідно з цивільним законодавством укладаються від імені фізособи, оскільки ЦКУ прямо не передбачає такого учасника цивільних відносин, як ФОП (ст. 2 ЦКУ). Проте, вважаємо, право на відповідну суму витрат ФОП також матиме пропорційно до її частки від загальної суми сплачених комунальних послуг.

Таким чином, СПД на загальній системі оподаткування матиме право надати в оренду юрособі квартиру лише за згодою всіх інших співвласників. Надалі, якщо договір буде укладено, дохід, отриманий від надання в оренду в межах своєї господарської діяльності, підприємець зможе зменшити на суму документально підтверджених витрат, пов'язаних із господарською діяльністю. А власне чистий оподатковуваний дохід буде оподатковуватися за ставкою ПДФО 15%. Якщо ж у календарному місяці він перевищуватиме десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного податкового року, то сума перевищення оподатковуватиметься за ставкою 17% (п. 167.1 ПКУ).