Купівля-продаж майнових прав: бухоблік

Згідно з ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. №2658 майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Майнові права на нерухомість можна вважати активом, оскільки очікується, що їх використання приведе в майбутньому до надходження економічних вигід (п. 3 НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності»).

Однак, однозначної позиції у складі яких саме активів відображати придбані майнові права немає. З юридичної точки зору, майнові права прирівняні до майна (речі) відповідно до ч. 1 ст. 190 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

На практиці майнові права у їх продавця відображаються як виникнення:

1) кредиторської заборгованості, яка при передачі нерухомості/послуг із спорудження будівлі, погашається;

2) капітальних інвестицій в будівництво;

3) товару.

Оскільки за своєю суттю майнові права на об'єкт інвестування є правом на одержання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію) (про це далі), то вважаємо, що доречніше майнові права підприємству-продавцю відображати як кредиторську заборгованість, а підприємству-покупцю – дебіторську.

Перейдемо до безпосереднього відображення операції із купівлі-продажу майнових прав в бухобліку.

Відповідно до п. 5 П(С)БО 15 «Дохід» дохід визначається під час збільшення активу або зменшення зобов’язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена.

Відповідно до п. 8 П(С)БО 15, дохід (виручка) від реалізації продукції (товарів, інших активів) визнається в разі наявності всіх наведених нижче умов:

1) покупцеві передані ризики й вигоди, пов'язані з правом власності на продукцію (товар, інший актив);

2) підприємство не здійснює надалі управління та контроль за реалізованою продукцією (товарами, іншими активами);

3) сума доходу (виручка) може бути достовірно визначена;

4) є впевненість, що в результаті операції відбудеться збільшення економічних вигод підприємства, а витрати, пов'язані з цією операцією, можуть бути достовірно визначені.

В той же час згідно з п. 6.3 П(С)БО 15 сума попередньої оплати продукції (товарів, робіт, послуг) не визнається доходом.

У зв’язку із вищесказаним, аби дізнатися чи виникає у юрособи-продавця майнових прав бухгалтерський дохід у разі отримання коштів за продаж майнових прав або у разі підписання актів приймання-передачі майнових прав, необхідно визначити чи виконуються усі 4 умови визнання доходу.

Для цього слід зрозуміти процедуру передачі новозбудованої нерухомості.

Згідно з постановою ВСУ від 12.11.2014 р. у справі №6-129цс14 новостворене нерухоме майно стає об’єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва та прийняття його до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким суб’єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб’єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Згідно із п. 3 Постанови КМУ «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» від 13.04.2011 №461 (далі - Постанова №461), прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Датою прийняття в експлуатацію об’єкта об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності, є дата видачі сертифіката (п. 11 Постанови №461).

Надалі процесом оформлення першої держреєстрації прав власності вже на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо) займається виключно особа-покупець майнових прав.  Порядок держреєстрації прав на таке майно регулює п. 63 Постанови КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. №1127. Для цього їй потрібно надати, зокрема, саме договір купівлі-продажу майнових прав (не акт приймання-передачі майнових прав).

Таким чином, лише після прийняття будівлі до експлуатації та передачі такої будівлі (частини будівлі) покупцям майнових прав шляхом підписання акту примання-передачі нерухомості у підприємства-продавця майнових прав виникає дохід, адже саме у цей звітний період:

- підприємство не здійснює надалі управління та контроль за реалізованою будівлею;

- покупцеві майнових прав передані всі ризики й вигоди, пов'язані з правом власності на будівлю/частину будівлі;

- сума доходу достовірно визначена;

- витрати, пов'язані з будівництвом можуть бути достовірно визначені.

У цей же звітний період підприємство може визнати витрати на будівництво згідно з абз. 1 п. 7 П(С)БО 16 «Витрати»*.

До звітного періоду передачі будинку/частини будинку у підприємства-продавця майнових прав виникає кредиторська заборгованість, а у покупця – дебіторська.

Відмітимо, що на практиці оформлюється в основному один акт – акт приймання передачі нерухомості (як сукупності майнових прав) вже після введення нерухомості в експлуатацію. Однак, трапляються випадку оформлення двох актів – один на майнові права, інший на передачу самої нерухомості.

Бухгалтерські проведення операції із купівлі-продажу майнових прав відображені у Таблиці.

Таблиця

Облік майнових прав

Про особливості оподаткування ПДВ купівлі-продажу майнових прав читайте тут.

_____________________

* Витрати визнаються витратами певного періоду одночасно з визнанням доходу, для отримання якого вони здійснені.