Договір суборенди житла ФОП у 2026 році: згода наймодавця та ст. 823 ЦКУ

Відповідно до ст. 810 ЦКУ, за договором найму житла одна сторона передає іншій житло для проживання на певний строк за плату.

За загальним правилом, якщо договір найму укладено на строк від одного року (тобто він не є короткостроковим), відповідно до ст. 823 ЦКУ:

• наймач може передати все житло або його частину в піднайм лише за згодою наймодавця;
• піднайм є оплатним, розмір плати визначається договором;
• строк піднайму не може перевищувати строку основного договору;
• у разі дострокового припинення основного договору одночасно припиняється договір піднайму;
• піднаймач не набуває самостійного права володіння та самостійного права користування житлом;
• піднаймач не має переважного права на укладення договору на новий строк.

Важливо: За ч. 2 ст. 821 ЦКУ положення ст. 823 ЦКУ не застосовуються до договорів короткострокового найму житла (на строк до одного року). Проте це не означає можливість вільного передання житла без відома власника: у такому разі діє загальне правило ч. 1 ст. 774 ЦКУ, згідно з яким передання майна в піднайм можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 823 ЦКУ вимагає згоди наймодавця на передання житла в піднайм, але не встановлює окремої форми такої згоди. Водночас для підтвердження правомірності піднайму та уникнення судових спорів її обов'язково слід зафіксувати письмово — безпосередньо в тексті основного договору оренди, додатковій угоді до нього або окремому письмовому дозволі (заяві) наймодавця.

Відповідно до ст. 811 ЦКУ договір найму житла укладається у письмовій формі. Оскільки до договору піднайму застосовуються положення про договір найму (ч. 2 ст. 774 ЦКУ), договір піднайму житла також укладається виключно у письмовій формі.

Практичне застосування

У договорі суборенди (піднайму) житла необхідно передбачити:

• адресу та точні технічні характеристики житла (кількість кімнат, площа тощо);
• строк піднайму, який за загальним правилом не може перевищувати строку дії основного договору найму;
• розмір плати, строки та порядок розрахунків;
• порядок і строки компенсації / оплати комунальних послуг;
• цільове використання житлового приміщення (виключно для проживання громадян);
• обов'язки сторін щодо збереження майна та проведення поточного ремонту;
• відповідальність піднаймача за пошкодження приміщення та майна в ньому;
• порядок повернення житла та умови дострокового розірвання договору.

До договору обов'язково рекомендується складати акт приймання-передачі з детальним описом стану приміщення, наявних меблів, побутової техніки та фіксацією поточних показників усіх лічильників.

Якщо основний договір уже містить пряму попередню згоду наймодавця на передання житла в піднайм (суборенду), отримувати окрему додаткову згоду на кожне таке передання не потрібно, якщо інший порядок прямо не прописано в договорі.

Податкові особливості

ФОП, який здійснює діяльність із суборенди житла, повинен врахувати такі вимоги ПКУ:

• КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» охоплює як оренду, так і суборенду житлових приміщень;
• за пп. 291.5.3  ПКУ ФОП, які надають в оренду (суборенду) житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. м, не можуть бути платниками єдиного податку першої — третьої груп;
• за пп. 2 п. 291.4 ПКУ платник єдиного податку 2 групи має право надавати послуги (у тому числі з суборенди) лише населенню (звичайним фізособам) та платникам єдиного податку. Якщо піднаймачем виступає юридична особа на загальній системі оподаткування або нерезидент, підприємцю слід перебувати на 3 групі єдиного податку (або на загальній системі).

ДПС у роз'ясненні від 29.07.2026 підтверджує можливість застосування другої групи єдиного податку ФОП, який надає житло в суборенду загальною площею до 400 кв. м включно, за умови дотримання обмежень щодо кола орендарів (замовників).

Окремо слід врахувати оподаткування орендної плати, яку ФОП сплачує фізичній особі — наймодавцю, яка не зареєстрована підприємцем. У такому разі ФОП виступає податковим агентом відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ:

• з 23.10.2026 доходи фізичної особи від надання в оренду житлової та нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковуються ПДФО за зниженою ставкою 5% відповідно до оновленого абз. 2 пп. 170.1.4 ПКУ;
• військовий збір утримується за ставкою 5% відповідно до пп. 1.3 п. 16¹ підрозд. 10 розд. XX ПКУ.

Кошти, отримані ФОП від піднаймачів за суборенду, є його підприємницьким доходом і оподатковуються за правилами обраної ним системи оподаткування.

Алгоритм дій для ФОП

• Перевірити основний договір найму, строк його дії та наявність дозволу на передання житла в піднайм;
• Перевірити документи, що підтверджують право наймодавця передавати житло в найм (право власності або нотаріальну довіреність представника);
• Якщо основний договір не містить попередньої згоди на піднайм, отримати письмову згоду наймодавця або оформити додаткову угоду;
• Укласти письмовий договір піднайму (суборенди) із зазначенням усіх обов’язкових та істотних умов;
• Підписати акт приймання-передачі приміщення з фіксацією стану майна та лічильників;
• Перевірити наявність зареєстрованого коду КВЕД 68.20 у реєстрі платників єдиного податку та відповідність статусу орендаря обмеженням обраної групи;
• Зберігати договори, письмові згоди, акти приймання-передачі та первинні платіжні документи.

Основні ризики для ФОП

Передання житла без згоди наймодавця

Порушення вимог ст. 823 ЦКУ (або ст. 774 ЦКУ для короткострокового найму) дає наймодавцю право вимагати дострокового розірвання основного договору найму (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦКУ).

Дострокове припинення основного договору

Це автоматично тягне за собою припинення договору піднайму (ч. 4 ст. 823 ЦКУ), що створить відповідальність ФОП перед кінцевим мешканцем-піднаймачем.

Перевищення граничної площі або порушення кола замовників на 2 групі ЄП

Перевищення ліміту в 400 кв. м або здача житла юрособі на загальній системі позбавляє ФОП права перебувати на спрощеній системі оподаткування з обов'язком сплатити податок за підвищеною ставкою 15% з суми порушення.

Порушення обов'язків податкового агента

Неутримання або несвоєчасне перерахування ПДФО (5%) та військового збору (5%) з виплат фізособі-наймодавцю веде до нарахування штрафів за ст. 125¹ ПКУ та пені.

Пошкодження майна піднаймачем

Перед власником житла за всі пошкодження відповідає безпосередньо первинний наймач (ФОП), якщо інше прямо не узгоджено в основному договорі.

Висновки

• ФОП має право передавати орендоване житло в суборенду (піднайм) виключно за згодою наймодавця. Задля юридичної безпеки така згода має бути письмовою;
• Договір піднайму житла обов'язково укладається в письмовій формі, а строк його дії обмежений строком основного договору;
• ФОП зобов'язаний дотримуватися ліміту житлової площі (до 400 кв. м), умов перебування на 2 чи 3 групі єдиного податку, а при виплаті орендної плати фізособі — утримувати ПДФО за ставкою 5% та військовий збір 5%.