Ремонт нежитлового приміщення, яке в майбутньому буде орендуватися: як відобразити в бухобліку?

Справа в тому, що нежитлове приміщення, яке було відремонтоване, належить іншій особі. Навіть за умов, коли йдеться про орендоване майно, капітальний ремонт провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦКУ). А поліпшити річ, яка є предметом договору найму, можна лише за згодою наймодавця (ст. 778 ЦКУ). Що вже говорити про ситуацію, коли договір оренди (найму) ще не укладено? 

Звісно, на проведення такого капітального ремонту потрібна згода власника приміщення. Краще таку згоду оформити у вигляді договору (ним може бути і попередній договір про намір укласти договір оренди).  Таким договором варто узгодити не лише питання згоди власника приміщення і того, які саме роботи будуть проведені під час ремонту, а і те, чи буде такий власник понесені витрати компенсувати. 

В будь-якому випадку, витрати, понесені на такий ремонт, підприємство, яке його провело, відобразить в бухобліку. Але ось рахунок таких витрат залежатиме від домовленостей із власником нерухомості. 

Варіант 1. Згода від власника не отримана

Скоріш за все, власник приміщення не захоче оформляти таку згоду, якщо домовленість про оренду цього приміщення так і не буде досягнуто. Це означатиме, що ремонт проведено самочинно, а головне, що його проведення не пов’язане із господарською діяльністю підприємства. Тож, такі витрати визнаватимуться за дебетом субрахунку 949 або навіть 977 (як інші витрати підприємства), у періоді їх понесення (оформлення документів про завершення ремонту).  

Компенсувати такі витрати ніхто не буде. 

Але при цьому може виникнути питання щодо того, чи виконувалися ці роботи в інтересах власника приміщення і чи отримав він в результаті дохід. З одного боку, якщо він претензій не висуває і користується надалі відремонтованим приміщенням, дохід є. З іншого боку, якщо результати виконаних робіт не були передані такому власнику за відповідним первинним документом (актом), і компенсація витрат на їх проведення не відбувалася, навряд чи можна говорити про постачання таких робіт.

В бухобліку таке постачання не відображатиметься, але може виникнути ризик визнання ПЗ з ПДВ на підставі безоплатно наданих ремонтних робіт (навіть, подвійного, за пп. 185.1, 188.1 ПКУ та за п. 198.5 ПКУ). 

Варіант 2. Згода від власника отримана

Тут все залежатиме від того, чи буде укладено в майбутньому договір оренди. Якщо так, і користуватися відремонтованим приміщенням буде той, хто проводив ремонт, то він має вибір – або визнати такі витрати під час їх понесення (оскільки договір оренди ще не був укладений), або визнавати такі витрати поступово, шляхом амортизації (під час дії договору оренди). Також відображення в обліку понесених витрат на ремонт залежить від того, чи будуть вони компенсуватися.

Якщо такі витрати власник приміщення відшкодує, то вони обліковуватимуться за дебетом рахунку 23 "Виробництво", а потім, під час оформлення документу про передання результату проведеного ремонту власнику приміщення, відображатимуться за дебетом субрахунку 903 "Собівартість реалізованих робіт і послуг". Водночас, на підставі такого документу (а не за фактом отримання компенсації) визнаватиметься і дохід від реалізації ремонтних робіт за кредитом субрахунку 703. 

Якщо про відшкодування не йдеться, то такі витрати до укладання договору оренди можна списати за першим варіантом (зокрема, якщо договір так і не буде укладено). Якщо йдеться про покращення приміщення, ці витрати можна віднести до витрат майбутніх періодів (дебет субрахунку 39). Після укладання договору оренди,  такі витрати можна буде обліковувати як витрати на покращення орендованого приміщення. Їх можна амортизувати, або заліковувати в рахунок зобов’язань з орендної плати (за домовленістю із орендодавцем). Про це читайте тут>>>