Як оформити оренду приміщень із завершеною амортизацією?

Продовження терміну використання

Відповідно до пп. 25 НП(С)БО 7, строк корисного використання (експлуатації) та ліквідаційна вартість об'єкта основних засобів переглядаються на кінець звітного року у разі зміни очікуваних економічних вигод від його використання.

В данійй ситуації очевидно, що очікуваний строк використання виявився більше ніж початково встановлений – 20 років, адже укладатиметься договір оренди щонайменше на 2 роки 11 місяців. Можливо, і після закінчення договору оренди підприємство знову використовуватиме приміщення.

Тож підприємству доречно провести інвентаризацію зазначених приміщень, за наслідками якої встановити новий очікуваний строк використання і нову ліквідаційну вартість. Для визначення придатності приміщень можна провести незалежне технічне обстеження. Приміром, інвентаризаційною комісією буде встановлено, що очікується використовувати приміщення ще 20 років. А ліквідаційна вартість складатиме 100 000 грн.

Інвентаризаційна комісія напише всю цю інформацію в своєму протоколі, керівник затвердить протокол та інші інвентаризаційні документи. Якщо документи затверджені в листопаді 2024 року, то вже з наступного місяця, з грудня 2024 року, амортизація нараховується виходячи з нового строку амортизації і нової ліквідаційної вартості.

Тому що згідно з пп. 25 НП(С)БО 7 амортизація об'єкта основних засобів нараховується, виходячи з нового строку корисного використання та ліквідаційної вартості, починаючи з місяця, наступного за місяцем зміни строку корисного використання та/або ліквідаційної вартості.

Про особливості амортизації за новим строком можна почитати тут.

В даній ситуації підприємство є платником податку на прибуток, який не коригує фінрезультат до оподаткування на податкові різниці, встановлені розділом ІІІ ПКУ. Таким чином, в разі перегляду строку амортизації і ліквідаційної вартості фінрезультат до оподаткування зменшуватиметься вже на іншу суму амортизації.

Переведення до складу інвестиційної нерухомості

Оскільки приміщення планується використовувати з метою отримання орендної плати, такі приміщення слід перевести із складу ОЗ до складу інвестиційної нерухомості. Детально про це можна прочитати тут, тут, тут.

Яку вартість вказувати в договорі оренди?

Згідно з пп. 4 розд. ІІ НП(С)БО 14, об’єкт операційної оренди відображається орендарем на позабалансовому рахунку бухгалтерського обліку за вартістю, указаною в договорі оренди.

Відповідно до Інструкції №291, прийняті в оперативну оренду основні засоби і нематеріальні активи зараховуються на позабалансовий рахунок 01 «Орендовані необоротні активи» за балансовою (залишковою) і первісною вартістю орендодавця, що зазначається в договорі операційної оренди.

Таким чином, з точки зору бухгалтерського обліку в договорі оренди має вказуватися первісна і залишкова вартість переданого в оперативну оренду майна.

Хоча цивільне законодавство, зокрема ЦКУ, не регулює це питання. Тому поряд з первісною і залишковою вартістю, на наш погляд, може вказуватися і ринкова вартість на розсуд сторін.

Чи є ризик визнання договору оренди договором фінансового лізингу?

Ознаки фінансової оренди наведені в пп. 4 розд. І НП(С)БО 14.

Оренда вважається фінансовою за наявності хоча б однієї з наведених нижче ознак:

• орендар набуває права власності на орендований актив після закінчення строку оренди;
• орендар має можливість та намір придбати об’єкт оренди за ціною, нижчою за його справедливу вартість на дату придбання;
• строк оренди становить більшу частину строку корисного використання (експлуатації) об’єкта оренди, навіть якщо право власності не передаватиметься;
• теперішня вартість мінімальних орендних платежів з початку строку оренди дорівнює або перевищує справедливу вартість об’єкта оренди;
• орендований актив має особливий характер, що дає змогу лише орендареві використовувати його без витрат на його модернізацію, модифікацію, дообладнання.

Оренда, яка не є фінансовою, вважається операційною.

Тож потрібно оцінити всі ці ознаки для кожного конкретного договору оренди. Якщо хоча б одна з цих ознак наявна, то оренда буде фінансовою.

Щодо строку оренди, то порівнюється загальний строк використання із строком оренди. В даній  ситуації загальний початково встановлений строк становить 20 років, а строк оренди 3 роки. Строк оренди становить меншу частину строку використання. Тому з погляду цієї ознаки оренда не є фінансовою.