Продаж квартири нижче від ціни придбання: облік та оподаткування

ПДВ

Перш за все зауважимо, що постачання житлової нерухомості згідно з пп. «а» пп. 185.1 ПКУ є об’єктом оподаткування ПДВ. Своєю чергою, відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

Водночас, варто звернути увагу, що за пп. 188.1 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів або послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів.

При цьому, база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг.

Варто зазначити, що оскільки така операція є звільненою від оподаткування ПДВ, то на суму перевищення бази оподаткування над договірною ціною також поширюється звільнення від оподаткування ПДВ.

Отже, платник податку у разі постачання такої квартири складає дві податкові накладні:

• одну на фактичну договірну ціну продажу;
• другу - на перевищення бази оподаткування над договірною ціною.

Друга ПН складається:

• або окрему ПН на кожну операцію постачання товарів нижче ціни придбання, і тоді вона не буде зведеною,
• або одну зведену ПН на всі операції постачання товарів нижче ціни придбання за певний період (тиждень, 10 днів або звітний місяць тощо), і тоді у ній проставляється відповідна позначка щодо зведеної ПН. У такому разі у зведеній ПН збирається весь асортимент товару, проданого за цінами, що нижчі ціни придбання. На кожну номенклатурну позицію товару складаються окремі рядки зведеної ПН, причому для товару однієї номенклатури, придбаного або проданого за різними цінами, теж складаються окремі рядки ПН.

У такій ПН, у реквізиті «Не підлягає наданню отримувачу (покупцю) з причини»  зазначається код ознаки «3» та зазначається тип причини «15» - Складена на суму перевищення бази оподаткування, визначеної відповідно до ст. 188 і 189 ПКУ, над фактичною ціною постачання.

Така ПН отримувачу (покупцю) не надається. При цьому у рядках такої ПН, відведених для зазначення даних покупця, постачальник (продавець) зазначає власні дані – найменування, індивідуальний податковий номер, номер філії, податковий номер платника податку або серія (за наявності) та номер паспорта.

У графі 2 – опис (номенклатура) товарів/послуг постачальника (продавця), крім опису (номенклатури) товарів/послуг, також зазначається: «перевищення бази оподаткування, визначеної відповідно до ст. 188 і 189 ПКУ, над фактичною ціною постачання» - тобто дане формулювання додається до найменування товарів.

Графи 3.1, 3.2, 3.3, 4, 5, 12 не заповнюються відповідно до п. 16 Порядку №1307.

Інші графи такої зведеної ПН заповнюються без особливостей.

Звертаємо увагу, що графа 6 (кількість товару) також заповнюється за загальними правилами, незважаючи на те, що графи 4 та 5 (щодо одиниці виміру) не заповнюються. Кількість товару у графі 6 зведеної ПН має відповідати кількості товару, проданого за ціною нижче ціни придбання.

У графі 7 щодо ціни постачання проставляється сума перевищення ціни придбання товару над фактичною ціною його продажу – на підставі п. 15 Порядку №1307.

В обох варіантах ПН код ставки зазначається «903» (про те, як заповнювати ПН на звільнені операції, ми писали тут).

Зважаючи на те, що звільнення від оподаткування ПДВ є пільгою, то підприємство зобов’язане за період, в якому відбувся такий продаж, подати Звіт про суми нарахованих податкових пільг (звіт подається наростаючим підсумком за І квартал, півріччя, 9 місяців та рік).

Бухоблік

Договірна вартість квартири (ціна продажу) відображається в бухобліку як дохід записом Дт 361 «Розрахунки з вітчизняними покупцями» Кт 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів». Водночас, вартість такої квартири за даними обліку (в даному випадку вартість її придбання) списується до витрат записом Дт 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу» Кт 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів».

Таким чином, вважаємо, що підприємство цілком правильно відобразило в обліку продаж квартири за ціною нижче ціни її придбання.

Податкові різниці

На необоротні активи, утримувані для продажу, у т.ч. необоротні активи, що входять до групи вибуття, амортизація не нараховується. Відповідно податкові різниці передбачені пп. 138.1 - 138.3 ПКУ не застосовуються.