Капітальний ремонт приміщення у нерезидента: як відобразити в бухобліку?

Відповідно до ст. 776 ЦКУ капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Таким чином, питання капітального ремонту приміщення потрібно узгодити з нерезидентом ще на етапі укладення договору оренди. Якщо сторони бажають, щоб капітальний ремонт виконав орендар, вони мають прописати відповідні умови в договорі, а також визначити умови відшкодування орендарю вартості такого ремонту – безпосередньо грошовими коштами або шляхом зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати.

При цьому слід пам’ятати, що підприємствам – платникам єдиного податку таке зарахування робити не можна відповідно до пп. 291.6 ПКУ. Для "єдинників" можлива лише грошова форма відшкодування вартості ремонту.

Бухоблік витрат на ремонт орендованого ОЗ

Затрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція, капітальний ремонт тощо), що призводять до збільшення майбутніх економічних вигід, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів. Тобто, простіше кажучи, амортизуються.

Такі затрати накопичуються за субрахунком 153, а після закінчення поліпшення та початку експлуатації об’єкта оренди зараховуються до складу групи «Інші необоротні матеріальні активи» (субрахунок 117). За кожним об’єктом оренди створюється окремий об’єкт таких НМА.

У бухобліку можна встановити довільний строк амортизації витрат на ремонт, зокрема, на рівні строку оренди відремонтованого приміщення. Якщо сторони договору впевнені в тому, що договір оренди буде пролонгований, орендар може встановити і більший строк амортизації витрат на ремонт приміщення.

Більш докладно про бухоблік орендованого майна ми писали тут  та тут>> 

Податковий облік витрат на ремонт орендованого ОЗ

Податковий облік щодо податку на прибуток у вигляді коригування бухгалтерського фінрезультату на різниці, встановлені ПКУ, здійснюють не всі платники, а лише ті, в кого річний обсяг доходів перевищив 20 млн грн, та ті, хто вирішив це робити добровільно (пп. 134.1.1 ПКУ). Якщо орендований об’єкт використовується у господарській діяльності (тобто за ПКУ його використання має на меті отримання доходу), то проблем немає. Щодо витрат на ремонт коригувань таких об’єктів розділ ІІІ ПКУ не містить.

А щодо поліпшень орендованих матеріальних об’єктів – вони відображаються у групі 9 (тобто, як інші основні засоби). Про це також читайте тут>>. До речі, мінімальний строк корисного використання ОЗ групи 9 з метою оподаткування – 12 років (п. 138.3.3 ПКУ), і це не залежить від фактичного або планованого строку оренди відремонтованого приміщення. При цьому в бухобліку може встановлюватися і менший строк амортизації, ніж передбачений п. 138.3.3 ПКУ – у цьому ж підпукнті зазначено: «у разі, коли строки корисного використання (експлуатації) об’єкта основних засобів в бухгалтерському обліку менше ніж мінімально допустимі строки амортизації основних засобів та інших необоротних активів, то для розрахунку амортизації використовуються строки, встановлені цим підпунктом».

Якщо підприємство не коригує фінрезультат, воно може не враховувати мінімальний податковий строк амортизації витрат на ремонт орендованого приміщення, який складає 12 років, та амортизувати витрати на ремонт протягом «бухгалтерського» строку, про який ми писали у попередньому розділі.

 Доходи нерезидента

Відповідно до пп. 141.4.1 ПКУ доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними ст. 141 ПКУ. Для цілей пп. 141.4 ПКУ таким доходом є, зокрема, лізингова/орендна плата, що вноситься резидентами або постійними представництвами на користь нерезидента - лізингодавця/орендодавця за договорами оперативного лізингу/оренди.

Ставка оподаткування такого доходу – 15% відповідно до пп. 141.4.2 ПКУ.

Більш докладно про оподаткування доходів нерезидентів читайте тут, тут та тут>>