Чи переводити частину будівлі, яка здається в оренду, до складу інвестиційної нерухомості?

 Запитання:

Компанія займає половину 1-го та 2-ий поверхи адміністративної 4-поверхової будівлі, яку обліковує в складі основних засобів понад 10 років. Інші поверхи утримуються з метою оренди (укладено договори з орендарями). Окремий облік інвестиційної нерухомості не ведеться. Чи виникає порушення вимог П(С)БО 32? Якщо так, то як правильно виправити ситуацію в бухобліку? Є первісна вартість цілого адмінкорпусу (субрахунок 103), є накопичена амортизація (субрахунок 131). Адміністративний корпус продовжує щомісяця амортизуватися, збільшуючи витрати звітного періоду на рахунку 92.

Відповідь:

Незважаючи на те, що інвестиційна нерухомість в п. 4 П(С)БО 32 визначена як власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності, це ще не означає, що будівля, частина якої здається в оренду, має бути переведена до складу інвестиційної нерухомості.

З метою бухгалтерського обліку не вважається інвестиційною нерухомістю, зокрема:

• операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання у майбутньому як операційна нерухомість (пп. 5.1 П(С)БО 32);
• нерухомість, що утримується з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності (пп. 5.2 П(С)БО 32).

У п. 6 П(С)БО 32 зазначено, якщо певний об'єкт основних засобів уключає частину, яка утримується з метою отримання орендної плати та/або для збільшення власного капіталу, та іншу частину, що є операційною нерухомістю, і вони можуть бути продані окремо (або окремо надані в оренду згідно з договором про фінансову оренду), то ці частини відображаються в обліку як окремі інвентарні об'єкти.

Якщо ці частини не можуть бути продані окремо, об'єкт основних засобів визнається інвестиційною нерухомістю за умови її використання переважно з метою отримання орендної плати та/або для збільшення власного капіталу.

За наявності ознак, за яких об'єкт основних засобів може бути віднесеним і до операційної нерухомості, і до інвестиційної нерухомості, підприємство розробляє критерії щодо їх розмежування. Зокрема, в даному випадку таким критерієм може бути площа приміщень, які використовуються для власних потреб та площа приміщень, які надаються в оренду. Залежно від того, площа яких приміщень більше, підприємство може зробити висновок про те, чи доцільно йому обліковувати всю будівлю як інвестиційну нерухомість.

При визначенні критеріїв розмежування також необхідно враховувати положення Закону №1952.

У ч. 1 ст. 5 Закону №1952 зазначено, що на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, реєструються речові права та їх обтяження у Державному реєстрі прав.

Згідно з п. 3 П(С)БО 32 - це Положення не застосовується до питань, урегульованих П(С)БО 14, та іншими П(С)БО, зокрема, до:

1) класифікації оренди на операційну та фінансову;

2) визнання доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості;

3) оцінки орендодавцем нерухомості, яка надана в оренду за договором фінансової оренди;

4) обліку продажу та операцій з продажу активів з їх подальшою орендою;

5) розкриття інформації про фінансову та операційну оренду у фінансовій звітності.

Дохід від операційної оренди відображають за кредитом субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів».

Відповідно до п. 17 П(С)БО 14 дохід від операційної оренди (крім доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості) визнається іншим операційним доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов'язаних з використанням об'єкта операційної оренди.

При цьому Мінфін в листі від 22.09.2010 р. №31-34020-20-27/25329 повідомляв, що якщо надання в оренду майна є основним видом діяльності підприємства, тоді йдеться про інвестиційну нерухомість і дохід у вигляді орендної плати відображається за кредитом субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг».

При цьому записом ДТ 92 КТ 131 має відображатися амортизація лише тієї частини будівлі, що використовується для власних потреб підприємства.

Нарахування амортизації частини будівлі, що здається в оренду, необхідно відображати за відповідним субрахунком рахунку 23 (ДТ 23 КТ 131). Оскільки витрати визнаються витратами певного періоду одночасно з визнанням доходу, для отримання якого вони здійснені (п. 7 П(С)БО 16).

Отже, лише за наявності ознак, за яких об'єкт основних засобів може бути віднесеним і до операційної нерухомості, і до інвестиційної нерухомості, та самостійно розроблених підприємством критерії щодо їх розмежування, а також внесення змін до Державного реєстру прав, (у разі, якщо право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною) виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки на підставі п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону №1952) частина раніше придбаної операційної нерухомості може бути переведена до складу інвестиційної нерухомості.

Які будуть наслідки, якщо підприємство не буде виділяти інвестиційну нерухомість? На відображення вартості ОЗ в балансі це не вплине, на суму нарахованої амортизації – теж. Головне – правильно розподілити суму нарахованої амортизації:

• В частині приміщень, що використовуються для власних адміністративних цілей – на рахунок 92;
• В частині приміщень, що надаються в оренду – на рахунок 23.

Тоді у підприємства не буде перекручення показників фінансової та податкової звітності.