Будівництво за рахунок коштів ФФБ: бухоблік та ПДВ

Перш, ніж розглядати податковий та бухгалтерський облік зазначених у запитанні операцій, нагадаємо юридичні аспекти. Їх, а також облік об’єкту інвестування в інвестора, ми розглядали тут.

Методичні рекомендації щодо бухгалтерського обліку управителя ФФБ наведені в розпорядженні Держкомфінпослуг від 07.05.2004 р. №533. 

У забудовника ж бухоблік будівництва буде оформлюватися звичайними проведеннями, типовими для виробників. 

При цьому слід розуміти, що в деяких випадках кошти, які забудовник отримав від інвестора для будівництва об'єкта, відображаються за дебетом рахунків обліку коштів і кредитом рахунка 48 «Цільове фінансування і цільові надходження». У такому випадку витрати забудовника на будівництво об'єкта відображаються за дебетом рахунка 15 «Капітальні інвестиції» у кореспонденції з відповідними рахунками активів чи розрахунків з контрагентами (залежно від способу будівництва — господарський чи підрядний). А після оформлення документів про право власності інвестора на збудований об'єкт (його частку) та приймально-передавального акта забудовник робить запис за дебетом рахунка 48 у кореспонденції з кредитом рахунка 15.

Однак, якщо йдеться про виконання будівельних робіт, які не лише фінансуються, а й оплачуються ФФБ – тобто про оплатні послуги в межах госпдіяльності, забудовник має відображати отримане фінансування подібно до авансів отриманих (за кредитом субрахунка 681 «Розрахунки за авансами одержаними»), а передачу об'єкта ФФБ — як реалізацію готової продукції (дебет рахунка 36 «Розрахунки з покупцями та замовниками» та кредит рахунка 70 «Доходи від реалізації» з одночасним списанням собівартості об'єкта будівництва на витрати). Відповідно, на дату визнання такого доходу від реалізації, визнаються і витрати у вигляді собівартості виконаних робіт. 

При цьому слід враховувати, що застосування первинної документації, затвердженої наказом Держкомстату та Держбуду від 21.06.2002 р. №237/5 (акт ф. №КБ-2в та довідки ф. №КБ-3), під час приймання робіт від забудовника є обов'язковим лише в тому випадку, якщо будівництво фінансується повністю або частково за рахунок коштів підприємств, установ та організацій державної форми власності. В усіх інших випадках вони мають рекомендаційний характер, тож підприємства можуть використовувати самостійно розроблені документи. Головне, щоб вони відповідали вимогам ст. 9 Закону про бухоблік та Положення №88.

Якщо будівництво об'єкта ведеться господарським способом, витрати на виконання будівельних робіт обліковуються згідно з П(С)БО 18.

 За ним доходи і витрати протягом виконання будівельного контракту визнаються  з  урахуванням  ступеня  завершеності  робіт  на  дату балансу,  якщо кінцевий фінансовий результат цього контракту  може бути достовірно оцінений. 

При цьому дохід   за  будівельним  контрактом  включає  передбачену будівельним контрактом ціну,  а також суму відхилень, претензій та заохочувальних виплат за будівельним контрактом. А витрати за будівельним контрактом включають:

• витрати, безпосередньо    пов'язані   з   виконанням   даного контракту;
• загальновиробничі витрати.

Порядок їх визначення встановлений п. 13-16 П(С)БО 18. 

Приклад відображення   доходів,   витрат   і  розрахунків  за будівельним  контрактом з кореспонденцією рахунків бухгалтерського обліку наведено  в  додатку до П(С)БО 18. 

ПДВ

Питання оподаткування операцій за договором с ФФБ податківці розглядали у листі від 05.09.2017 р. № 1820/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. 

Зокрема, у цьому листі зазначено, що у разі, якщо будівництво житла здійснюється забудовником за рахунок залучених коштів ФФБ, податкові зобов'язання з ПДВ у забудовника виникають за операціями з постачання послуг зі спорудження житла на загальних підставах за правилами "першої події", встановленими п. 187.1 ПКУ, або за операціями з передачі права власності (оформленні правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва.

На дату виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за вказаними операціями забудовник зобов'язаний скласти податкову накладну та зареєструвати її в ЄРПН, яка у свою чергу є підставою для включення платником ПДВ - покупцем сум податку до складу податкового кредиту з ПДВ.

Оскільки, як зазначено у запитанні, майнові права на новозбудоване житло переходять до Фонду після завершення будівництва, то саме на цю дату і виникають ПЗ з ПДВ у забудовника.