Як відображаються в обліку витрати за договором про участь у будівництві на кожному етапі?

Відповідно до ст. 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у т. ч. в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Для цілей Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» №978-IV (далі – Закон №978) терміни вживаються в такому значенні, зокрема:

• вимірна одиниця об'єкта інвестування – встановлена правилами ФФБ одиниця виміру об'єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об'єкта інвестування як єдиного цілого;
• об'єкт інвестування – квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;
• фінансування будівництва – використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об'єктів будівництва за умовами договору;
• управитель – фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом;
• закріплення об'єкта інвестування за довірителем – встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому.

Вимоги до окремих суб'єктів системи фінансово-кредитних механізмів встановлено ст. 4 Закону №978.

Так, управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності.

Забудовником може бути особа, яка згідно з законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

На виконання вимог ст. 9 Закону №978 управитель укладає з забудовником договір, за яким останній  зобов'язується:

• збудувати один або декілька об'єктів будівництва;
• ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку;
• передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.

За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.

Статтею 14 Закону №978 визначено порядок укладання договору про участь у ФФБ. Відповідно до цього порядку фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з ним договору про участь у ФФБ на основі типового договору про участь у фонді фінансування будівництва, затвердженого постановою Кабміну від 20.03.2013 р. №227.

Порядок закріплення за довірителем об'єкта інвестування та умови передачі коштів в управління управителю ФФБ передбачені ст. 15 Закону №978.

Таким чином, договір про участь у будівництві по суті буде договором про участь у фонді фінансування будівництва, а не договором про спільну діяльність, на підставі якого сторони об'єднують свої внески для досягнення спільної мети. Тому витрати, накопичені на рахунку 23 передавати іншій стороні не потрібно.

При цьому слід керуватися Інструкцією №291, відповідно до якої витрати на будівництво, що здійснюється як господарським, так і підрядним способом для власних потреб підприємства відображаються не на рахунку 23 «Виробництво», а на субрахунку 151 «Капітальне будівництво». На цьому субрахунку також ведеться облік устаткування, що підлягає монтажу в процесі будівництва. Тому забудовнику витрати, накопичені на рахунку 23 треба відобразити у складі витрат на капітальне будівництво проведенням Дт 151 Кт 23.

Кошти, які забудовник отримав від ФФБ для фінансування об'єкта будівництва, відображаються за дебетом рахунків обліку грошових коштів, запасів та кредитом рахунку 48 «Цільове фінансування і цільові надходження» з внесенням до аналітичного обліку відомостей про довірителя та об'єкт будівництва.

Після оформлення документів про право власності довірителя на відповідну частку збудованого об'єкта й приймально-передавального акта забудовник на відповідну вартість дебетує рахунок 48 у кореспонденції з рахунком 151.

Передані для забудовника кошти для участі в будівництві об'єкта довіритель відображає за кредитом рахунків обліку грошових коштів, запасів у кореспонденції з рахунком 37 «Розрахунки з різними дебіторами». Після одержання оформлених документів про право власності й приймально-передавального акта довірителя на відповідну частку збудованого об'єкта кредитується рахунок 37 у кореспонденції з рахунком 151.

Зарахування на баланс власної частки збудованого об'єкта відображається за дебетом рахунку 10 «Основні засоби» та кредитом рахунку 151.

Якщо власна частка збудованого об'єкта (квартири, нежитлові приміщення) призначені довірителем для продажу, то їх зарахування на баланс довірителя відображається за дебетом рахунку 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу» та кредитом рахунку 151.