Ремонт орендованого приміщення: капіталізовані витрати чи витрати звітного періоду

Запитання: Організація взяла в оренду будівлю санаторію і здійснює реалізацію санаторно-курортних послуг. У зв'язку з поганим станом будівлі, виникла необхідність провести роботи з заміни вікон, батарей, стояків труб холодної і гарячої води, провести ремонт кімнат. Які дії необхідно зробити організації для обґрунтування рішення про заміну вікон та проведення вказаних робіт, а також правомірності віднесення витрат з заміни вікон та вказаних робіт до ремонту з віднесенням їх вартості на витрати, що враховуються при обчисленні податку на прибуток?

Відповідь:

Перш за все зауважимо, що рішення про характер і ознаки здійснюваних підприємством робіт, тобто, чи спрямовані вони на підвищення техніко-економічних можливостей (модернізація, модифікація, добудова, реконструкція) об'єкта, що приведе у майбутньому до збільшення економічних вигод, чи здійснюються вони для підтримання об'єкта в придатному для використання стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від його використання, приймається керівником підприємства з урахуванням результатів аналізу існуючої ситуації та суттєвості таких витрат (п. 29 Методрекомендацій №561).

Згідно з абз. 2 п. 8 П(С)БО 14 «Оренда» витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція і тощо), які призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції в створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів.

Прикладами такого поліпшення є (п. 31 Методрекомендацій №561):

а) модифікація, модернізація об'єкта основних засобів з метою подовження терміну його корисної експлуатації або збільшення його виробничої потужності;

б) заміна окремих частин устаткування для підвищення якості продукції (робіт, послуг);

в) впровадження ефективнішого технологічного процесу, що дозволить зменшити первісно оцінені виробничі витрати;

г) добудова (надбудова) будівлі, що збільшить кількість місць (площу) будівлі, обсяги та/або якість виконуваних робіт (послуг) чи умови їх виконання.

В результаті цього витрати на проведення зазначених вище видів поліпшень об'єктів операційної оренди в бухобліку підлягають капіталізації з відповідним відображенням у складі інвестицій в створення інших необоротних матеріальних активів.

Що стосується витрат, пов'язаних з підтриманням орендованих об'єктів в робочому стані, то П(С)БО 14 не передбачає механізму їх відображення. Тому керуватися слід П(С)БО 7 «Основні засоби» та Методрекомендаціями №561 в загальному порядку.

Поточний ремонт. Будь-які витрати, що їх підприємство здійснює для підтримання автомобіля в робочому стані, зокрема, на ремонт, з метою одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від його використання, слід включати до витрат (п. 15 П(С)БО 7 та п. 32 Методрекомендацій №561). А отже, витрати на поточний ремонт, як витрати на підтримання об'єкта ОЗ у робочому стані, списують до витрат у звітному періоді понесення (капіталізацію витрат не здійснюють).

Капремонт як відновлення справності. Що ж стосується витрат на капітальний ремонт, то такі витрати можуть бути як витратами звітного періоду, так і витратами у вигляді збільшення первісної вартості відремонтованого авто.

Так, п. 30 Методрекомендацій №561 говорить, що витрати на капітальний ремонт  об'єктів ОЗ визнаються витратами звітного періоду. Адже капітальний ремонт ОЗ також виконується для відновлення його справності, тобто з метою одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигід.

Втім, згідно з того ж п. 30 Методрекомендацій №561  витрати на капітальний ремонт можуть бути визнані капітальними інвестиціями, якщо витрати на значний огляд і капітальний ремонт можуть бути ідентифіковані з окремою замортизованою частиною (компонентом) основних засобів.

Також витрати на ремонт можуть бути визнані капітальними інвестиціями, якщо ціна придбання активу вже відображає зобов'язання (необхідність) підприємства здійснити в майбутньому витрати для приведення активу до стану, в якому він придатний для використання. Наприклад, у разі придбання будівлі, яка потребує ремонту, витрати на ремонт приймаються на збільшення первісної вартості цієї будівлі до суми, яка може бути відшкодована від використання будівлі в майбутньому. Вважаємо, це правило також можна застосовувати й у разі оренди приміщення, яке потребує значного ремонту.

Таким чином, судячи із вищесказаного, ремонт кімнат (шпаклювання та фарбування стін) слід однозначно вважати поточним ремонтом. Витрати на поточний ремонт, як витрати на підтримання об'єкта ОЗ у робочому стан, списують до витрат у звітному періоді понесення (капіталізацію витрат не здійснюють).

А ось заміну вікон, батарей, стояків труб холодної і гарячої води, звичайно ж, можна розглядати як капітальний ремонт для підтримання будівлі в придатному для використання стані, тобто визнавати витрати у звітному періоді їх понесення. Втім, навряд чи беручи в оренду приміщення із старими вікнами, батареями та стояками, та відповідно здійснюючи їх заміну підприємство досягає первісно визначені вигоди від використання орендованого приміщення.

Вважаємо, що повну чи часткову заміну старих вікон, батарей та стояків на нові й дуже якісні (які є доволі дорогими), варто розглядати як поліпшення будівлі. Адже у цьому випадку відбувається модернізація орендованого приміщення, як наслідок  підвищується якість послуг та їх вартість. А це, своєю чергу, є прикладами поліпшень згідно з п. 31 Методрекомендацій №561.

Хоча знову ж таки, рішення щодо цього повинен прийняти керівник. У будь-якому разі радимо у наказі при прийняті відповідного рішення посилатися на вище наведені нами норми П(С)БО та Методрекомендацій та обґрунтування вказані у них для аргументації прийнятого рішення.

Про повернення поліпшеного орендованого майна ми писали тут.